강남 재건축 시장 찬바람…급매물 소진되며 개점휴업 상태

세금 부담 증가에 재건축 규제 여파로 하반기에도 거래절벽 이어질 것

[그래픽=임이슬 기자 90606a@]

지난달 서울 주택거래량이 작년 동기 절반 이하로 뚝 떨어지면서 주택시장의 거래절벽이 현실화되고 있다.

정부의 규제 강화와 양도소득세 중과, 종합부동산세 강화 등으로 투자심리가 급랭하면서 주택시장에 찬바람이 불고 있다. 특히 재건축 단지가 집중된 강남권은 매수자와 매도자 간의 가격 격차가 갈수록 커지며 거래절벽 상태가 장기화될 조짐을 보이고 있다.
 
17일 국토교통부에 따르면 지난 6월 강남 4구의 주택거래량은 1371건으로 작년 동기에 비해 74.6%나 감소했다. 서울 전체로도 작년 동기보다 56.4% 줄었다. 강남 4구는 올 상반기 전체 거래량이 1만6545건으로 작년 같은 기간보다 8.9%가량 줄었다. 연초만 하더라도 활발하던 주택거래가 보유세제 개편안이 예고되고 규제강화 효과가 가시화되면서 매매거래가 뚝 끊어진 것이다.

이 같은 강남권 약세는 이미 예고됐다는 것이 업계의 중론이다. 정부가 양도세·종부세 등 세금 부과 강도를 높이고 있고, 강남에 대거 포진한 재건축 단지들도 연이은 규제로 짙은 관망세를 보이고 있기 때문이다.

국토부 측은 "부동산 세제 개편이 예고된 데다 작년 8·2 부동산 대책 직전 거래량이 많았던 탓에 올해와 지난해 간 거래량 간극이 커졌다"고 설명했다.

서울 서초구 반포동 소재 '아크로리버파크' 인근 공인중개업소 관계자는 "인근 재건축 단지는 조합원 지위 양도가 안 되다 보니 거래가능한 매물들이 거의 없다"면서 "아크로리버파크의 경우 거래가 많이 되는 아파트 단지임에도 불구, 최근에는 소형 면적 위주로만 거래가 몇 건 이뤄졌을 뿐 개점휴업 상태에 가깝다"고 말했다.

또 송파구 잠실동에 위치한 '잠실엘스' 인근 공인중개업소 관계자는 "정부 규제로 7월 초까지 거래가 뚝 끊겼는데, 이달 초부터 1억~1억5000만원가량 빠진 급매물 위주로 거래가 되더니 현재는 급매는 다 소진된 상태"라면서 "심심치 않게 거래가 이뤄지는 단지인데, 최근 거래량은 예전만큼 많지 않다"고 설명했다.

거래절벽 현상이 두드러지는 주택시장 못지않게 하반기 분양시장도 전망이 좋지 않다.

주택산업연구원에 따르면 이달 전국 분양경기실사지수(HSSI) 전망치가 64.2로 2개월 연속 60선을 보인 가운데, 서울(85.4)의 분양경기 전망치는 올해 들어 처음으로 80선을 기록했다.

지역별로는 지역기반 산업의 침체로 맥을 못 췄던 지방 도 지역의 분양경기가 지방 광역시로 확산되는 모양새다. 부산·대구·광주·대전·세종 등 지방 광역시의 분양경기가 최근 3개월 동안 지속적인 하락세를 보이고 있기 때문이다.

이달 대전(64.2)과 대구(77.1)의 분양경기 전망치는 지난달 대비 10포인트 이상 하락했고, 세종과 부산(68.5), 광주(64), 대전(54.2), 울산(54.1)도 50~60선에 머물렀다.

주산연 관계자는 "상반기 청약 시스템 개편과 지방선거 등으로 연기된 분양 물량이 하반기에 쏟아지면서 미분양 증가 위험이 당분간 지속될 것"이라고 전망했다.

전문가들은 당분간 주택시장의 거래절벽 현상이 지속될 것으로 내다봤다. 정부의 전방위적인 부동산 규제가 이어지고 있고, 시장이 반등할 만한 특별한 요인도 없기 때문이다. 다만 집값에는 큰 변동이 없을 것으로 전망했다.

함영진 직방 데이터랩장은 "정부 규제를 피하기 위해 올해 초까지 거래가 많이 이뤄졌다. 하반기에도 거래량은 전년 동기 대비 감소할 것으로 보인다"면서 "지방은 하반기와 내년까지 80만가구가 입주할 예정인 데다, 지역경제 위축으로 집값이 많이 하락하고 있다. 하지만 서울의 경우 공급물량도 많지 않고 지역적인 호재가 있다 보니, 가격은 강보합을 유지할 것"이라고 예측했다.

함 데이터랩장은 "거래량은 줄어들어도 1주택자들은 분양시장으로, 다주택자들은 임대사업자 등록 등을 통해 버틸 것으로 보인다. 집값 변동은 크게 없을 것으로 본다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "강남권 주택시장은 양도세, 보유세 부담 증가로 수요가 크게 감소해 거래절벽이 이어질 것"이라며 "특히 다주택자들의 경우 향후 상황을 지켜보며 매각에 나설 것으로 보여, 이 역시 거래가 감소할 가능성이 높다"고 분석했다.