서초구 "재건축 부담금 산정방식 문제있다" 국토부에 건의

5개 개선안 마련

서초구 반포현대아파트 전경. 사진=연합뉴스 제공

서울 서초구가 "현행 재건축 초과 이익 환수제에 따른 부담금 산정방식이 문제가 있다"며 국토교통부에 개선을 건의했다. 이에따라 재건축시장의 핵심변수인 초과이익 환수제 적용방식이 수정될지 여부에 귀추가 주목된다.

 조은희 서초구청장은 25일 "현행 국토부의 재건축 초과 이익 환수를 위한 부담금 예정액 산정방식이 구체적 기준이 없어 현장에서의 적용에 무리가 있다"며 "주택가격 상승률 적용시 현재 예정액 산정 시점에서 과거 10년까지 평균상승률로 동일하게 적용해야한다. 5개 분야 개선방안을 국토부에 건의했다"고 밝혔다.불명확한 현행 재건축 초과이익 환수부담금 산정방식을 대폭 손질해야 한다는 주장이다.

서초구가 국토부에 건의한 개선방안을 보면 먼저 종료시점 주택가액(조합원주택가액) 산정시 단지 규모, 위치 등을 고려해 인근시세를 반영할 것을 요구했다. 현재 메뉴얼은 막연하게 인근시세를 반영해 산정토록만 명시했다는데 이를 구체적으로 단지가 역세권인지, 나 홀로 아파트인지, 조망권인지 규모와 위치 등을 고려해 인근시세를 반영해야 한다고 지적했다.

또 재건축으로 인해 발생하는 실질적 초과이익 산출방식을 개시시점(추진위 승인일)과 종료시점(준공인가일) 주택공시가액 비율에 차등(개시시점(약60%), 종료시점(약90%)) 을 두지 말고 동일하게 적용해야한다는 주장이다.

이어 주택가격 상승률 적용시 급등한 2~3년이 아니라 예정액 산정 시점(현재)에서 과거 10년까지 평균상승률로 범위의 폭을 넓혀 현실적 부담금이 산정되도록 하자는 것이다.

 서초구는 또 미래의 재건축 부담금 예정액을 산정할 때 가격 범위를 산정해 제시해야 한다고 했다. 현재는 예정액을 단일 값으로 제시하고 있어 최종 부과시점에 변수가 발생할 경우 부담금이 크게 요동칠 가능성이 있다는 이유다.

 마지막으로 조합원 간 부담금 배분 방식에 대해서도 구체화돼야 한다고 주장했다. 현 매뉴얼대로라면 세부기준이 없다보니 조합원간 형평성에 관한 조합과 조합원, 조합과 구청 간 갈등 유발로 소송이 빈번하게 야기될 수 있다는 문제점을 안고 있다.

주택매입시기와 금액, 1주택 실거주자 및 양도세 납부 여부 등 재건축 후 살게 될 평형 차이 등을 고려해야 한다는 게 구 측 설명이다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진위 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만원을 초과한 경우 이익 금액의 10~50%를 조합원에게 부담토록 하는 것이다. 재건축 부담금 산정 매뉴얼은 국토부가 마련했지만 부담금 부과 권한은 시장·군수·구청장 등 자치단체장이 갖고 있다.

서초구는 그동안 감정평가사와 변호사, 회계사, 정비사업 전문 관리업자 등 민간 전문가와 구 도시관리국장 등 9명으로 자문단을 꾸려 재건축 부담금 산정 방법 개선방안에 대해 협의를 진행해왔다고 설명했다.

지난 5월 서초구는 반포 현대 재건축 조합의 초과이익부담금을 조합원 1인당 평균 1억3569만원으로 산정해 통보했다. 당초 예측보다 부담금이 높게 산정되자 인근 재건축 단지 시세는 하락세를 보였다. 한국감정원에 따르면 지난 5월 서초구 아파트 매매지수는 0.06% 하락했고 6월에도 0.10% 내렸다가 이달 들어 재건축 이주 수요가 겹치면서 셋째 주 0.01% 상승했다.