[CEO칼럼] 향후 5년간 예상되는 부동산시장 10가지 트렌드

곽창석 도시와공간 대표.

향후 5년간 예상되는 부동산시장 10가지 트렌드를 소개한다.

우선, 중대형 아파트의 희소가치 부각이다. 지난 몇 년 동안 중대형 아파트 전셋값 상승률이 중소형 아파트에 비해 더 높게 나타나고 있다. 지난 10여년간 중대형 아파트 공급이 크게 줄면서 올 들어서는 매매가격 상승률에서도 중대형이 더 강세다. 세금 규제에 따른 소위 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상은 중대형 아파트의 희소성을 부각시킬 것이다.

둘째로, 수도권 아파트 가격의 동기화다. 최근 서울 아파트값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 반면 외곽지역 아파트값은 별다른 변동이 없다. 흔히 시장의 양극화와 차별화가 대세인 것처럼 분석하지만 2019년 하반기 이후 수도권 아파트 입주 물량이 감소하면 도심과 외곽의 갭 메우기 현상이 분명하게 드러날 것이다.

셋째로, 원룸과 도시형 생활주택의 몰락이다. 월세를 원하는 은퇴 세대의 니즈에 부합하는 주거형 오피스텔 다중주택의 공급이 적정선을 넘어서고 있다. 여기에 정부 주도로 역세권 청년주택 등의 공급도 예정돼 있다. 주차장이 부족하고 입지가 나쁜 원룸의 가격 경쟁력이 갈수록 낮아지게 될 것이다.

넷째는 신도시의 부활이다. 2011년 이후 신규 택지의 공급이 거의 끊어져 있어 향후 교통이 나쁘지 않은 신도시나 택지개발지구의 희소성이 부각될 전망이다. GTX 등 출퇴근 교통에 획기적인 변화가 일어나면 가장 큰 수혜를 받을 곳은 기반시설과 편의시설이 잘 갖추어진 신도시 택지지구가 될 전망이다.

다섯째는 지방과 수도권 집값 양극화 현상이다. 2009년부터 2016년까지 지방의 집값이 올랐다면 2015년 이후 수도권 상승장이 시작됐다. 전 세계적으로도 집값의 상승장은 대체로 7~9년 지속되는 경향이 있으므로 당분간 지방과 수도권의 양극화 현상이 나타날 수 있다.

여섯째는 매물량과 거래량의 감소다. 올 4월부터 양도소득세 중과세가 시행되면서 다주택자가 내놓는 매물량이 급감하고 있다. 1주택자들도 주변 아파트값이 올라 갈아타기가 어렵기 때문에 매물을 내놓기 힘들다. 세제 혜택을 노린 주택임대사업자가 늘면서 매물량은 더욱 감소했다. 지난 3년간 거래가 지속적으로 증가했다면, 향후 몇 년간은 매물 부족에 따른 거래 감소가 예상된다.

일곱째는 전세가율의 추세적 하락이다. 서울아파트 전세가율이 2016년 7월 75%를 정점으로 계속 떨어지고 있다. 전세가격은 큰 변동이 없지만 매매가격 상승이 커지면서 나타난 현상이다. 지난 30년을 돌이켜보면 전세가율 변동 추이가 7~8년을 주기로 바뀌기 때문에 향후 5~6년간은 전세가율이 지속적으로 하락할 가능성이 높아 보인다.

여덟째는 역세권 개념의 확장이다. 전철역에서 500m 이내 도보 7~8분 정도를 역세권이라고 부른다. 역세권일수록 집값이 더 비싼 편이다. 하지만 향후 역세권은 넓어질 수 있다. 전철에서 버스로 환승했을 때 7~8분이면 거리로 따졌을 때 2㎞ 정도이고 환승 비용도 비슷하기 때문이다. 중요한 것은 거리가 아니고 시간과 비용이다.

아홉째는 지하상권의 부상이다. 사물인터넷 시대를 맞아 상권의 양극화가 예상된다. 상가가 밀집된, 사계절 이용 가능한 상권으로 수요층이 몰리는 현상이 벌어지면서 지하상권의 개발이 확대될 것이다.

마지막으로 리모델링과 인테리어 시장의 확대다. 1990년대 이후에 지은 아파트가 입주 30년에 가까워진다. 이들은 기존의 높은 용적률 때문에 재건축 사업성이 잘 나오지 않는다. 집을 사서 새로 입주하는 집주인은 인테리어를 하는 경향이 늘어난다. 집값이 비싼 지역에서는 리모델링도 활발하게 시도될 것이다.