서울·수도권 ‘그린벨트’ 해제 초읽기…“부작용은 없나?”

환경 훼손 불가피…서울시도 난색

소기 목적인 집값 안정 달성할 지도 미지수…오히려 땅값 상승도 배제하기 어려워

[사진=아이클릭아트]

당정이 서울 수도권 주택공급 확대를 위해 이달 중 '개발제한구역(그린벨트)'를 해제해 택지지구로 개발할 곳을 선정할 방침이어서 개발과 보존을 놓고 논란이 확산되고 있다.

그린벨트 해제는 지난달 말 국토교통부가 수도권 양질의 지역에 20만 가구 이상을 추가 공급하기로 하면서 어느 정도 예고된 수순이었지만, 개발을 위해 최소한의 환경보존마저 포기한다는 비판과 함께 집값 안정 효과도 미지수라는 지적이 제기되고 있다.

5일 건설업계에 따르면 더불어민주당과 정부는 서울 및 수도권 일대 그린벨트를 해제하고 여기에 공공·민영주택을 공급하는 방안을 추진 중이다. 정부가 그동안 규제 일변도의 주택 정책을 펼쳤는데도 서울 아파트값이 잡히지 않자, 우수한 입지를 갖춘 곳에 양질의 주택을 공급하기 위해 그린벨트 해제카드를 빼든 것이다.

하지만 그린벨트 해제는 부작용이 상당하다며, 신중히 추진해야 한다는 반론이 거세게 일고 있다. 적당한 공터를 찾아 건물을 세우는 것과, 그동안 보존을 해온 그린벨트를 훼손하면서 집을 올리는 것은 차원이 다른 문제라고 전문가들은 입을 모은다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "그린벨트가 해제되면 서울과의 접근성이 우수한 입지에 대량 공급이 가능해진다. 이를 통한 공급 조절은 매우 쉬운 방법"이라며 "그린벨트 존재 이유는 서울 일대 허파 역할을 하기 때문이다. 또 이를 통해 서울의 과밀 개발이 억제되는 효과도 있다. 그린벨트 해제는 정말 신중하게 이뤄져야 할 사안"이라고 조언했다.

김병기 리얼투데이 부동산연구원도 "그린벨트는 미세먼지를 비롯한 서울 대기질 악화를 차단하고 열섬 현상 등을 낮추는 역할을 하고 있다. 그린벨트 지역에 공급된 단지들로 인한 경제 창출 효과와 환경 훼손으로 발생하는 사회적 비용을 면밀히 비교·분석할 필요가 있다"면서 "정부가 물량 공급을 고민하고 있다면, 다주택자 양도세 중과나 임대사업 등록 등으로 막힌 기존 주택의 공급 활로를 마련해주는 방안에 대해서도 검토해볼 필요가 있다”고 말했다.

해당 지자체인 서울시 역시 난색을 표하고 있다. 서울시 관계자는 "정부의 주택 공급 확대에 시 역시 동의하고 공감하고 있다"면서도 "그린벨트는 미래 세대를 위한 최후의 보루로서 마지막까지 고민해야 할 영역이다. 향후 정부에서 그린벨트 해제와 관련한 공식협조 요청이 있을 경우 이를 신중하게 협의해 나갈 것"이라며 불편한 속내를 내비치고 있다.

환경 측면 문제를 배제하더라도 그린벨트 해제의 소기 목적인 시장 안정이 과연 이뤄질 수 있을지도 미지수다.

그린벨트 해제 후 아파트가 들어서는 데까지 걸리는 기간은 아무리 짧아도 3~4년인데, 이 정도 긴 시간이면 이미 부동산 시장 기류가 자연스레 바뀌어 있을 가능성이 높기 때문이다.

김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 "최근 정부가 수도권 일대에 추가로 물량을 20만 가구 이상 공급한다고 했을 때 그린벨트 해제 이외에는 뾰족한 수가 없을 것으로 생각했다"며 "그린벨트가 서울과 경기도의 접경 지역을 중심으로 형성돼 있는 점을 감안하면, 일대 물량은 분명 입지적인 측면에서 장점을 갖춘 것이 사실"이라고 설명했다.

이어 김 교수는 "하지만 그린벨트가 해제되고, 이에 대한 토지 보상이 이뤄지는 일련의 시간들을 다 합하면 못해도 다음 정권에서나 공급이 이뤄질 가능성이 높다. 사실상 이 기간까지의 부동산 시장 흐름은 그린벨트 해제만으로 제어할 수 있는 문제가 아니다"며 "이번 정부의 그린벨트 해제는 시장에 공급을 늘리겠다는 시그널을 준 것 정도로 의미를 둬야 할 것 같다"고 덧붙였다.

오히려 집값을 잡기는커녕 그린벨트 지역을 중심으로 시장 불안정을 야기할 수 있다는 지적도 나왔다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "그린벨트 해제로 오히려 투기꾼이 몰려 일대 집값·땅값이 일시에 상승할 가능성도 배제할 수 없다"며 "과거 정권 사례를 살펴봐도 구역 해제가 서울 집값 안정에 큰 도움이 되기는 어려울 것"이라고 진단했다.