부동산 대책 초읽기…"핵심 쟁점 3가지는?"

1주택자 및 임대사업자 규제 강화, 그린벨트 해제 등 고강도 규제로 거센 후폭풍 우려

[사진=남궁진웅 기자, [e-mail]]

정부가 최근 과열 양상을 보이고 있는 주택 시장 안정을 위해 빠르면 이주, 늦어도 이달 내 부동산 대책 발표에 돌입한다. 이번 대책은 최근 서울 집값이 연일 최고점을 갱신하고 있고 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관이 언급한 대로 세금·금융·공급을 총망라해 구성되는 만큼, 대책 수준도 유례없는 고강도로 짜여질 전망이다.

무엇보다 업계가 주시하는 이번 대책의 예상 핵심 쟁점은 △1주택자 규제 강화 △임대사업자 규제 강화 △서울 개발제한구역(그린벨트) 해제 여부 등 크게 3가지다. 이들 쟁점은 문재인 정부가 최근 대책을 발표하기까지도 사회적 파장을 고려해 내심 아껴둔 카드로, 현실화될 경우 거센 후폭풍마저 예상된다.

먼저 업계는 1주택자의 규제 강화 여부에 대해 촉각을 곤두세우고 있다. 역대 발표된 고강도 규제들 중에서도 1주택자를 직격한 방안은 손에 꼽을 정도다. 정부가 1주택자를 사실상 실수요자로 판단, 보호 대상으로 간주해왔기 때문이다.

하지만 최근 서울 집값이 급등함에 따라 정부는 1주택자에 대한 시선을 전환하고 '똘똘한 한 채'까지 규제 대상에 포함시킬 것으로 보인다. 이번 대책을 빌어 종부세 과세표준 6억원 이하 1주택자에 대한 세율(현재 0.5%)이 인상될 수 있을 지가 관심사다. 그동안 당정은 과표 6억원 이하 주택에 대한 종부세율 인상 방안에 대해서는 언급조차 하지 않았기 때문이다. 만약 인상되면 이 구간에 놓은 수요층의 거센 반발이 예상된다.

또 정부는 청약조정지역 내 1주택자 보유자 양도소득세 비과세 실거주 요건을 현행 '2년 이상'에서 '3년 이상'으로 연장하는 방안을 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 아울러 일시적 1가구 2주택자에 대한 양도세 면제요건 강화도 검토할 가능성이 높다.

권일 부동산인포 팀장은 "1주택자에 대한 규제 강화는 정부가 1주택자마저도 주택 투기수요로 간주하고 있음을 의미한다"며 "오랫동안 부동산 업계에 1주택자는 실수요자라는 공식이 성립됐는데 이를 규제하는 방안이 나온다면 1주택자 보유자의 불만이 커질 우려가 있다"고 지적했다.

대책에는 임대사업자 대출 규제 강화 내용도 포함될 전망이다. 금융당국에 따르면 정부는 임대사업자 대출에 대해서도 일반 주택담보대출과 같이 동일한 주택담보대출비율(LTV) 규제를 적용하는 것에 대해 검토하고 있다. 임대사업자라 하더라도 현재 일반 주담대와 동일하게 LTV 40%를 적용받는 방안이 유력하다.

아울러 금융당국은 임대업이자상환비율(RTI) 규제도 느슨하다고 판단하고 이 역시 개선한다는 방침이다. RTI는 연간 부동산 임대소득을 연이자비용으로 나눈 개념으로, 주택 임대업의 경우 RTI 비율이 1.25배 이상일 때, 비주택 임대업은 1.5배 이상일 때 대출을 내주도록 돼 있다. 금융당국은 임대료가 이자보다 적은 경우가 흔치 않은 만큼, 이 비율을 높이는 방안도 검토하고 있다.

임대주택 등록은 정부가 지난 9개월간 장려해온 사업이었지만, 최근 다주택자의 추가 구매심리를 자극해 악용되는 사례가 있다는 지적에 방향이 전환될 처지에 놓였다. 갑작스러운 정부의 입장 변환에 다주택자들의 불만도 거세질 것으로 전망된다.

한 금융권 관계자는 "신규 임대등록 사업자를 대상으로 하는 만큼 앞으로의 투기 세력을 차단하는 데는 효과가 있겠지만, '선의의 임대사업자들' 돈줄을 막는 꼴이 됐다"며 "무엇보다 매물이 잠겨 전세난을 가중시킬 우려도 있다. 금융당국의 정교한 대책 마련이 절실하다"고 지적했다.

공급 측면에서 언급된 택지지구 조성과 관련해 서울 그린벨트 해제여부도 초미의 관심사다. 정부는 주택을 지을 택지확보를 위해 수도권 일대 그린벨트를 해제하고 일대에 공공·민영주택을 공급하는 방안을 추진할 것으로 보인다.

이는 정부가 그간 규제 위주의 정책을 펼쳤음에도 불구하고 최근 서울 집값이 잡히지 않자, 우수한 입지 여건의 그린벨트를 풀고 양질의 주택을 공급하겠다는 의도다.  문제는 서울지역 그린벨트 해제여부다. 서울시는 여전히 당정 요구에도 그린벨트 해제 불가입장을 고수하고 있는 상태다. 박원순 서울시장은 11일 "그린벨트는 미래를 위한 중요한 문제"라며 "그린벨트 해제는 극도로 신중해야 한다. 우려하는 부분에 대해 중앙 정부와 함께 잘 논의하겠다"고 강조했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "그린벨트는 도시계획 측면에서 도심의 과밀 확대를 물리적으로 막고, 환경 측면에서 서울의 공기를 정화하는 매우 중요한 역할을 한다"며 "그린벨트 해제가 공급 때문이라면 정말 신중히 제고돼야 한다"고 말했다.