정부 상업·준주거지역 규제 완화 방안…"공급 증대 실효성 있나?"

상업지역 및 준주거지역 절대 면적 협소해 공급 한계 있다는 지적

정부의 공급 다변화 시도에 의미 부여해야

[이미지=아이클릭아트]

정부가 서울 주택 공급 확대를 위해 도시 규제를 완화하겠다는 뜻을 밝혔지만 실효성에 의문이 제기되고 있다.

공급 지역이 협소해 대대적인 물량 확대를 기대하기 힘들뿐더러, 심할 경우 난개발마저 우려되기 때문이다.

국토교통부는 최근 '9·21 수도권 주택공급 확대방안'을 통해 서울 상업·준주거지역의 주거용 비율, 용적률을 완화하는 등 도심 규제를 정비하기로 했다.

이에 따르면 서울시 상업지역 내 주거복합 건물에 적용되는 주거 외 용도비율은 현행 20~30% 이상에서 향후 20% 이상으로 하향 조정될 전망이다. 또 주거용 사용부분의 용적률은 현재 400% 이하로 규정돼 있지만, 앞으로는 600%까지 상향된다. 이 중 용적률 증가분 50%는 임대주택 공급이 의무화된다.

서울 준주거지역 용적률도 상향된다. 현재 서울시의 경우 준주거지역 용적률이 400% 이하로 규정돼 있고, 도심 내 역세권에서 임대주택을 용적률 초과 부분의 50% 이상 건축할 경우에만 용적률 500%가 적용된다. 하지만 앞으로는 서울 모든 준주거지역에서 임대주택을 용적률 초과 부분의 50% 이상 건축 시, 500% 혜택이 적용된다. 단 이는 서울시 도시계획 조례 개정 후 3년 간 한시적으로 시행된다.

업계는 정부가 이 같은 방식으로 주택공급 기반을 마련하기가 쉽지 않을 것으로 전망하고 있다. 서울 상업지역 및 준주거지역의 절대 면적이 협소해 물리적 공급에 한계가 있다는 지적이다.

서울시에 따르면 지난해 기준 서울 일대 상업지역 면적은 25.295㎢로 전체(605.597㎢) 4.18%에 불과하며, 준주거지역은 13.147㎢로 상업지역의 절반 수준에 그친다.

김병기 리얼투데이 연구원은 "용도지역 상 서울과 같은 도시지역에서의 상업지역 및 준주거지역 비율이 주거지역에 비해 턱없이 낮다는 사실을 염두에 둬야 한다"며 "한시 적용 조건도 있는 만큼 이번 정부가 제안한 인센티브 안으로 다량의 물량 공급을 기대하기는 무리"라고 말했다.

익명을 요구한 한 부동산 관계자도 "정부가 제안한 대로 서울시 내에 텅빈 상업용지가 있는 지 의문이다. 또 적합한 땅이 있다 해도 지가가 높을 텐데, 이 같은 리스크를 안고 시행사가 흔쾌히 사업에 나설 지도 미지수"라며 "공급이 이뤄진다 해도 가격이 고가에 책정될 가능성이 높고, 사업이 주변 인프라와 융화되지 않은 채 난개발로 이어질 우려도 있다. 수요층을 유인하기 쉽지 않은 구조"라고 지적했다.

대대적인 물량 공급을 기대하기 보다는 정부가 다양한 공급 루트를 확보하겠다는 의지로 해석해야 한다는 의견도 있었다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "이번 방안은 사실상 상업지구나 도로변 일대에 나홀로 주상복합을 건축하면서 적용할 수 있는 방법이다. 하지만 이같은 단지를 선호하는 수요층이 많지 않다는 점을 감안한다면, 방안 효과는 미미할 것"이라며 "인센티브 안은 자투리땅이 없는 서울시 일대에 최대한 물량을 짜내서 공급하겠다는 정부의 시그널로 보는 것이 좋다. 제도 개선안 자체가 애초 '3기 신도시' 건설이나 신혼희망타운 공급을 보조하는데 초점이 맞춰져 있기 때문"이라고 설명했다.