공시비율 손질 초읽기...강남 단독주택 보유세 급등할 듯

전문가 "조세형평 문제 해결 기대...단계적 도입 필요"

시세 급등락 시점 완충장치 사라져…보유세 상승에 따른 저항도 우려

[이미지=아이클릭아트]

정부가 주택 공시가격 산정 시 임의적으로 일괄 적용해온 '공시비율'을 손질하겠다고 밝히면서, 이 사안이 향후 시장에 미칠 영향에 관심이 모아지고 있다.

공시비율이란 조사자가 주택 공시가격 산정 시 의도적으로 낮게 책정하기 위해 일정 비율을 곱하는 할인율을 뜻한다.

현재 공시비율은 전국 시·군·구에 있는 조사원들이 공시가격을 조사하고. 이 값에 정부 내부 지침 형태의 80%를 곱하는 방식으로 진행되고 있다. 이는 종합부동산세나 재산세와 같은 관련 세금을 낮춰주는 용도로 활용돼 왔다.

국토교통부가 고려하는 사항은 바로 이 공시비율을 80%보다 높이거나 아예 폐지하는 것이다.

국토부 관계자는 "올해 공시가격 산정 개선 방안을 마련하는 것과 동시에 공시비율 개선 여부에 대해서도 검토 중에 있다"며 "공시비율을 높이거나 폐지할 경우 주택 공시가격이나 보유세 등에 미치는 여파에 대해 다각도로 분석하고 있다"고 설명했다.

이 같은 정부 움직임은 올 들어 서울 일대 부동산 급등에 따른 공시가격의 왜곡 현상에 대한 조치로 풀이된다.

특히 아파트에 비해 단독주택의 공시가격 왜곡 현상이 더 심한 경향이 있는데, 이는 단독주택에 포함된 토지가격 비중이 변수로 작용하기 때문이다. 토지 공시지가는 주택과는 달리 공시비율 80%가 적용되지 않는다.

최근 강남권 단독주택의 경우 건물가격과 토지가격을 합한 총 가격이 건물가격을 뺀 토지가격보다 공시지가가 낮은 기현상이 종종 발생하고 있다. 이는 공시비율의 불평등 적용에서 비롯된 것으로, 최근 국정감사를 통해 의원들이 공시가격의 현실화를 지적하는 근본 원인이기도 하다.

한 부동산 전문가는 "현재 단독주택의 공시가격과 실거래가는 아파트에 비해 대체로 괴리가 큰 것이 사실인데, 그간 정부가 사실상 고가주택에 사는 고액 자산가들, 토지를 과다 보유했던 기업들의 세 부담을 덜어줬던 아이러니한 상황이었기 때문"이라며 "공시비율이 20% 범위에서 상향된다면 적용시점 이후 일시적으로 상승폭이 커지는 부분도 분명 있겠지만, 이 같은 문제가 어느 정도 해결될 것"이라고 말했다.

하지만 공시비율 수정에 대한 우려의 목소리도 높았다. 공시가격이 종부세, 재산세 등의 부과 기준은 물론 60여 가지 행정 목적으로 이용되는 등 사회 전반에 미치는 파급력이 큰 만큼 단기간 일괄 상향하기엔 무리가 있다는 지적이 있다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "공시비율 조정에 대한 이야기는 오래전부터 있어온 만큼 어느 정도 국민적 공감대가 형성돼 있는 것이 사실이지만, 정부가 너무 급격히 조정할 경우 시장에 미치는 후폭풍도 결코 만만치 않을 것"이라며 "조세 저항에 부딪힐 수도 있는 만큼, 정부가 단계적인 조정 방안을 마련할 필요가 있다"고 조언했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "공시비율은 부동산 시장이 급등하거나 급락할 경우를 대비한 일종의 완충 장치 개념이다. 사실상의 시세 상한선 역할을 하기에 갑작스러운 폐지는 다소 위험하다"며 "최근 단독주택의 공시가격과 실거래가의 괴리 문제가 대두되고 있지만 이에 대한 근본 원인을 다각도로 분석해야 한다"고 말했다.

심 교수는 "1~2년에 거래가 한두 번 이뤄지는 단독주택의 거래 가격을 과연 시세라고 단정지을 수 있는가"라고 반문하며 "단독주택의 가격 괴리가 공시비율에 따른 것도 있겠지만 아파트에 비해 현격히 적은 빈도의 거래량에 대해서도 감안해야 한다. 공시비율 조정은 현실적 적용을 위해서는 공시가격을 다듬는 과정에서 많은 논의를 거쳐야 한다"고 덧붙였다.