[수도권 부동산시장 집중분석] (1)위례신도시...강남권 대체 주거지로 주목 2023년 완성 예고

위례신도시 중심에 조성된 트랜짓몰 주위로 오피스와 각종 상업시설이 자리했다.[사진=강승훈 기자]

정부가 부동산시장 안정을 위해 모든 대책을 쏟아 붓고 있다. 올해만 세제와 금융·공급을 망라한 '9·13 대책'에 이어 수도권 3기 신도시와 광역교통개선 방안이 담긴 '12·19 주택계획'까지  꺼냈다. 그렇지만 현장에서는 대책발표 이후 안정세를 보인다는 반응과 그렇지 않다는 의견이 엇갈린다. 수도권 3기 신도시 건설을 앞두고 부동산시장이 주목하고 있는 수도권 주요지역 10곳을 긴급 점검한다. <편집자주>

2008년 2기 신도시로 지정된 위례지역은 서울 송파구(거여동·장지동)와 경기도 성남시(창곡동·복정동), 하남시(학암동·감이동)에 걸쳐 있다. 송파구 38%, 성남시 41%, 하남시 21% 비율을 차지한다. 총면적은 677만4628㎡ 규모로 계획인구는 4만3580가구(10만8949명)다. 대상지의 중간 부분에 위치한 장지천을 기준해 위로 북위례, 아래로 남위례로 나뉜다. 2013년부터 주민들의 유입이 본격화되기 시작해 남위례에서 이미 3만여 가구가 입주했거나 이사를 준비 중이다. 

◇ 꾸준히 몸값 올라 2배 가까이 상승

"서울과 가까우면서 정주여건이 뛰어난 데다, 생활 인프라들은 모두 새롭게 들어서 이곳 주민들의 삶의 만족도가 상당히 높습니다. 얼마 전 쇼핑복합시설인 스타필드도 문을 열어 지역의 가치는 더욱 높아지고 있습니다." (성남시 수정구 W공인중개사 관계자)

주거·상업시설이 사실상 완전히 갖춰진 남위례의 아파트는 최근까지도 가격 상승세가 이어졌다. 부동산114에 따르면, 위례 전체의 3.3㎡당 아파트 매맷값은 2016년 11월 2216만원에서 2017년 12월 2579만원으로 올랐다. 이후 올해 8월 3000만원을 찍은 후 10월 3046만원으로 최고점을 기록했고, 12월 초 3023만원으로 나타났다. 지금 남위례 내에서도 3.3㎡당 송파 장지동 3261만원, 성남 창곡동 2907만원, 하남 학암동 2876만원으로 집계됐다.

주요 단지별 매매 상한가를 보면, 창곡동에서 2015년 입주한 래미안위례(전용 130㎡)를 비롯해 위례자연앤센트럴자이(112㎡), 위례호반베르디움(125~127㎡), 장지동 위례24단지꿈에그린(103~116㎡) 등은 10억~13억원에 이른다. 중대형 면적으로 구성된 '위례 아이파크 1차' 및 위례신도시 송파푸르지오'의 경우 15억원 안팎에서 형성됐다. 전세는 매매의 절반 수준에서 거래가 이뤄진다.

롯데공인중개사무소 이영미 대표는 "도로와 학교, 편의시설 등이 자족도시로의 기반을 모두 확보했기 때문에 시세의 오름세가 크게 꺾이지 않고 있다"면서 "가끔 일부의 단지에서 급매물이 나오고 있지만 이 역시도 가격 조정폭이 상당히 적다"고 말했다.

◇ 2023년 '위례 뉴타운' 완성작 예고

향후 남은 물량은 수변공원인 장지천 위쪽으로 북위례에 몰렸다. 약 17개 단지에 1만2000여 가구(임대 포함)를 남겨뒀다. 지하철 5호선 거여역과도 멀지 않다. 민간아파트는 A1-5블록(60~85㎡, 1297가구)을 제외하고 대부분 85㎡ 초과 중대형으로 설계된 게 특징이다. 곳곳에 초등학교와 중·고교 자리가 배치돼 교육환경도 나쁘지 않다. 

2015년 6월 '우남역 푸르지오 2·3단지' 이후 3년 만에 신규 단지인 A3-1블록 GS건설의 '위례포레자이(558가구)'가 최근 이곳에서 선보였다. 무엇보다 위례 내에서도 다른 아파트 대비 3.3㎡당 1000만원 이상 저렴한 분양가로 관심을 모았다. 시세와 비교해도 70% 이하 싼 것이다. 공공택지 민간물량으로 분양가 상한제가 적용된 탓이다. 이로 인해 전매는 8년간 제한된다. 청약일정은 당초 오는 27일 1순위 청약예정이었으나 분양 승인 지연으로 내년 1월로 일정이 밀렸다.

이외 A3-3B블록 신혼희망타운(46·55㎡) 508가구가 이달 전국에서 첫선을 보였다. 2019년에는 1월 현대엔지니어링의 '힐스테이트북위례' 1078가구(전용 92~102㎡), 3월 위례 계룡리슈빌(85㎡ 이상 502가구)과 우미린1차(85㎡ 이상 875가구)도 공급을 준비 중이다. 하반기엔 우미린2차(428가구), 호벤베르디움3차(690가구)·5차(709가구), 중흥S클래스(500가구) 등이 모두 85㎡ 이상 면적으로 선보일 계획이다. 현 일정대로면 2023년 완성된 '위례 뉴타운'이 그 모습을 드러낼 것으로 내다봤다.

그렇다고 장밋빛 기록만 보이는 건 아니다. 정부의 잇단 강력한 규제에 현지 주택시장도 한동안 침체기를 걷고 있다. 전국적으로 주택 수요는 줄고 기준금리 인상에 자금조달이 어려워진 여파가 고스란히 미친 것이다.

위례원 공인중개사무소 관계자는 "요즘 들어 매수는커녕 매도 문의조차도 뚝 끊긴 게 사실"이라면서 "부동산 한파가 거세게 몰아치며 일각에서는 앞으로 거래가 더 뜸해질 가능성도 제기한다"고 분위기를 전했다.
 

위례신도시 내 위례순환로를 알리는 이정표가 설치돼 있다.[사진=강승훈 기자]