Q. 임차인이 임대차계약이 끝나서 이사를 가려고 합니다. 그런데 임대인이 건물 원상회복을 꼬투리 잡으며 보증금을 돌려주지 않는다면, 어떻게 해결해야 할까요.
A. 보증금을 둘러싸고 비일비재하게 발생하는 사건입니다. 그래서 우리 법에서도 이런 문제를 해결할 수 있도록 여러 장치들을 마련하고 있습니다.
Q. 임차인 입장에서는 보증금을 돌려받고, 이사도 가야 할 것 같습니다. 어떻게 풀어가야 할까요.
Q. 그러면 소송 도중 이사 문제는 어떻게 처리해야 할까요. 경우에 따라서는 반드시 이사를 가야하는 상황이 있을 수도 있습니다.
A. 네. 하지만 무턱대고 이사를 가면 ‘낭패’를 볼 수 있습니다. 주택임대차보호법에서 임차인을 보호하는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 사라지기 때문입니다.
Q. 대항력.. 우선변제권... 설명 좀 부탁드릴께요
A. 우선, 대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력을 뜻합니다. 대항력을 갖춘 임차인은 소송 도중 집주인이 바뀌더라도 새로운 주인에게 자신이 임차인이라고 주장할 수 있습니다.
주택은 인도와 주민등록을, 상가건물은 인도와 사업자등록을 대항요건으로 요구한다. 두 요건을 모두 충족한 다음날부터 대항력이 발생한다.
다음, 우선변제권이란 임차주택이 경매에 넘어간 경우 경매대금에서 다른 사람들보다 보증금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 대항요건을 구비한 상태에서 확정일자까지 받으면 우선변제권이 인정됩니다.
Q. 결국 대항력과 우선변제권이 유지되기 위해서는 요건 중 ‘인도’가 필요하겠네요. 무턱대고 이사를 가버리면 요건을 충족하지 못하기 때문에 대항력과 우선변제권이 사라질 것 같습니다.
A. 네. 맞습니다. 그렇다고 이사를 가지 않을 수 없는 상황도 충분히 있을 수 있습니다. 그래서 이런 경우를 대비해 법에서는 ‘임차권등기명령’ 제도를 마련하고 있는 것입니다.
임차권등기명령을 신청해서 부동산 등기부등본에 임차권등기가 된 것을 확인한 뒤, 이사를 가면 됩니다.
Q. 그렇군요. 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지될 수 있겠네요.
A. 네. 그리고, 운이 좋으면 보증금 반환소송 결과에 앞서 임대인이 보증금을 돌려줄 수도 있습니다. 등기부등본에 임차권등기가 기재되면 건물에는 일종의 ‘하자’가 발생한 것이기 때문에 임대인이 태도를 바꾸는 경우도 많습니다.
(정리) 저도 곧 이사를 가야 하는데 참고하겠습니다. 좋은 정보 감사합니다. 지금까지 장승주 기자였습니다.
사회 : 아주경제 정치사회부 조현미 기자, 출연 : 아주경제 정치사회부 장승주 변호사
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