[증여·상속 절세 A to Z] 4월까지 증여 활발…"공제·이월과세·공동명의 잘 따져야"

서울시내 아파트 단지 전경. [사진=유대길 기자]

집값과 전셋값이 떨어지고, 매매거래량이 감소하는 등 부동산시장에 한파가 부는 가운데 증가세인 지표가 있다. 바로 증여 건수다. 정부가 공평과세를 내세워 주택 공시가격을 대폭 올리자 세 부담을 우려한 다주택자들이 매도 대신 '명의 분산'에 나섰다.

증여는 오는 4월 말까지 활발하게 이뤄질 전망이다. 개별단독주택 및 공동주택 공시가격이 발표되는 4월 30일 전에 증여하면 세금 계산 시 지난해 기준 공시가격이 적용돼 부담을 덜 수 있기 때문이다. 개별공시지가의 경우 5월 말 공시된다.

세무 전문가들은 부동산 종류별로 공시일 전에 증여하면 절세효과를 볼 수 있다고 전한다. 동시에 주의할 점도 있다.

흔히 자녀에게는 전세보증금이나 주택담보대출을 낀 '부담부증여' 방식을 택한다. 예를 들어 부모가 자녀에게 10억원짜리 집을 증여할 때 전세보증금, 대출을 제외한 나머지 금액에 대해서만 증여세를 내는 것이다. 대신 전세보증금 반환 의무, 대출도 자녀가 승계하는 방식이다.

하지만 자녀가 미성년자거나 소득이 적어 부모가 증여세를 대신 내주면 이 또한 증여가 된다. 증여 시 해당 금액만큼 미리 현금 증여를 하는 이유다. 증여 후 대출 등의 채무를 부모가 갚아주는 행위도 또다른 증여다. 다만 증여세는 배우자의 경우 6억원, 성인 자녀 및 손주 등 직계비속은 5000만원(미성년자 2000만원)까지 공제된다. 정부는 이 같은 탈세가 이뤄지지 않도록 모니터링을 실시하고 있다.

증여 후 매도할 때의 이월과세제도도 유념해야 한다. 증여받은 집의 시세가 매도 시점에 올랐다 하더라도 공제 금액만큼 절세가 가능하다. 다만 기간 제한이 있다. 증여받은 후 5년 내에 매도할 경우 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세를 내야 한다.

또 배우자나 자녀 등 상속인에게 증여 후 10년 안에 상속이 발생하면 해당 증여재산은 상속재산가액으로 간주돼 세율이 달라진다. 상속세를 납부할 때에는 증여세만큼 감액된다.

부부 공동명의로 주택 소유를 전환하는 사례도 적지 않지만, 이 경우 배우자에 대한 일반 증여와 비교해 득실을 따져봐야 한다. 명의를 나누기 위해 배우자에게 증여하는 과정에서 취득세 등의 부대비용이 발생하고, 최대 70%의 세액공제가 가능한 장기보유공제 혜택을 받지 못할 수도 있다. 즉 공동명의 전략은 새로 취득하는 주택에 대해 고려하는 것이 유리하다는 게 전문가들의 중론이다.

결국 증여가 활발하게 이뤄지는 데에는 집값 조정기에 지금 팔아도 제값을 못 받을 것이란 심리와 확신이 작용했다. 김종필 세무사는 "증여는 지난해 하반기부터 꾸준하게 진행돼왔다"며 "장기적으로 집값이 상승 추세를 그리다 보니 일단 가족에게 증여하자는 생각을 많이 하는 것 같다"고 전했다.