[증여‧상속 절세 A to Z] 부모에게서 상속·증여 받은 부자들 다시 자녀에 물려준다

시세차익 기대 여전한 강남권 증여 급증

[사진=아주경제 DB]

# 서울 강남구에 사는 중소기업 대표 A씨는 조만간 삼성동의 단독주택 한 채를 자녀에게 물려줄까 고민 중이다. 시기는 대폭 인상된 올해 공시가격이 확정되기 전인 4월 중으로 예정하고 있다. 가까운 세무사와의 상담에서 이 집은 공시가격이 2018년 13억1000만원이었는데, 2019년에 20억원가량으로 뛴 것을 확인했다. 당장 가지고만 있어도 갈수록 시세차익이 예상되지만, 보유세는 물론이고 향후 증여세 증가폭도 가파를 것이란 주위 제언에 결심을 점차 굳혔다.

우리나라 부자들은 매년 부동산 보유 비중을 늘리는 것으로 나타났다. KEB하나은행이 분석한 자료를 보면, 이른바 '강남 부자들'의 자산 포트폴리오에서 부동산은 50% 넘게 차지한다. 평균 자산 4억1000만원으로 집계되는 국내 전체의 가구에서 거주주택을 포함한 실물자산이 74.7%인 것과 비교했을 땐 적은 수치지만, 부자들의 총자산 약 133억원에 가구 연간소득이 5억원 안팎인 점을 고려하면 무척이나 크다.

부자들은 집을 여러 채 가진 이들이 대부분이다. 최근 정부가 고가 및 다주택자의 '핀셋 증세론' 정책을 이어가자 절세 전략 중 하나로 고액 자산가들 사이에서 증여에 대한 관심이 높아졌다. 상속·증여 자산 유형으로 부동산을 가장 선호한다는 관련 보고서도 나왔다. 하나금융경영연구소 이경진 수석연구원은 "부동산을 상속 수단으로 인식하는 건 미래가치 상승을 예상한 데 따른다. 또 임대 등 일정 수익을 지속적으로 발생시키는 것을 기대하기 때문"이라고 설명했다.

이처럼 '세금 낼 바엔 자식에 주겠다'는 움직임은 실거래 가격으로 과세되는 아파트가 아닌 공시가를 활용하는 단독·다가구 주택에서 더욱 활발히 보인다. 김종필 세무사가 모의계산한 결과에 따르면, 용산구 한남동의 한 단독주택은 2018~2019년 공시가격이 16억3000만원에서 26억1000만원으로 60% 이상 뛸 전망이다. 만일 부모가 증여세를 대납한다고 가정하면, 기존 7억5000여 만원이던 세금은 곧 15억4000여 만원으로 늘어난다.

또 성동구 성수동2가의 단독주택 역시 1년 사이에 공시가격은 2억1100만원(6억93000만원→9억400만원)이 인상된다. 이로 인한 증여세도 약 1억600만원(1억8182만원→2억8783만원)의 차액이 발생한다. 김종필 세무사는 "정부의 세금 압박 기조에 특히 3주택자들을 중심으로 파는 것보다 절세가 유리한 증여 문의가 많다"고 전했다.

실제 서울에서 3주택 이상을 가진 사람이 한 채를 팔면 양도세가 최고 62%, 2주택자의 경우 52%를 내야 한다. 하지만 자녀에게 집을 증여하면 본인의 세금 부담이 낮아지는 것은 물론이고 증여세도 대신 처리해줄 수 있다. 다주택자들이 증여를 선택하는 이유 중에는 빠르게 확산 중인 '거래 절벽'도 원인으로 꼽힌다. 여기에 더해 아파트 시세가 크게 떨어지면서 팔기 아까운 것도 사실이다.

전세가율이 높은 재건축 단지에서는 부담부증여가 두드러진다. 간략히 전세보증금 등 부채를 끼고 집을 넘겨주는 방식이다. 증여받는 자녀는 전체 가액에서 채무를 제외한 부분만 증여세를 내기 때문에 '갭투자 물건' 등을 처리하는 데 효과적일 수 있다고 전문가들은 조언한다. 다만 다주택자는 양도세 중과의 우려가 있어 주의가 요구된다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책연구실장은 "양도소득세 중과 등 여러 규제 이후에 매매거래는 대폭 줄었다. 아파트 가격이 본격 하락세에 접어들고 있지만 단독주택가격은 달리 변동이 없다는 것은 과거엔 나타나지 않았던 변화"라며 "강남권역이나 용산·성동구 등지 고가 아파트 위주로 증여 거래의 증가세가 뚜렷하다"고 말했다.
 

[표=김종필 세무사 제공]