수도권 오르고 지방은 하락…상가 시장도 지역 양극화

투자수익률·매각가율 지표 수도권은 높고…지방 대부분 지역은 낮아

지방 투자심리 위축이 원인수도권 알짜 입지 상가 투자 할 만해

상가 부동산 시장에서 양극화 현상이 나타나고 있다. 서울 및 경기·인천 등 수도권은 긍정적인 지표를 나타내고 있지만, 부산을 비롯해 세종 대전 등 지방지역은 침체의 골이 깊어지고 있는 모습이다.

27일 한국감정원에서 조사한 상업용부동산 임대동향조사 투자수익률을 살펴보면 집합상가 기준 1년 동안(2017년~2018년) ▲서울 1.53%p(6.44%→7.97%), ▲인천 1.28%p(6.66%→7.94%), ▲경기 0.8%p(7.13%→7.93%) 올랐다. 집합상가란 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립된 건물로서 사용되고 각각 구분 소유되어 있는 상가이다. 

반면 ▲대전 –0.94%p(6%→5.06%) ▲충남 –0.87%p(5.61%→4.74%) ▲세종 –0.45%p(4.13%→3.68%) ▲전북 –0.31%p(5.72%→5.41%) ▲충북 –0.25%p(5.13%→4.88%) ▲경남 –0.3%p(6.2%→5.9%) ▲부산 –0.18%p(7.57%→7.39%) 등 7개 지역은 하락했다.

이 외에 지방에서 제주만 1.3%p(5.71%→7.01%) 오르며 1%이상 상승했고, 전남 0.6%p(5.53%→6.13%) ▲광주 0.36%p(6.13%→6.49%) ▲경북 0.25%p(5.37%→5.62%) ▲대구 0.22%p(6.72%→6.94%) ▲강원 0.11%p(5.96%→6.07%)은 모두 소폭 상승했다. 울산은0%p(6.48%→6.48%)로 동결을 나타냈다.

경매시장에서도 상가의 지역 양극화 현상은 나타나고 있다. 2018년 3월부터 올해 2월까지 진행된 법원경매정보의 상가 매각통계를 살펴보면 서울지역 매각가율은 79.8% 인천 70.7% 경기 77.3%로 70%이상의 높은 수치를 나타냈다.

반면 ▲강원 86.3% ▲전북 80.8% ▲전남 72.2% 등 세 지역을 제외한 ▲부산 61.2% ▲대구 50.6% ▲광주 65.1% ▲대전 37.1%, ▲충북 62.2% ▲충남 50.1% ▲경북 58.6% ▲경남 49.9% 등 대체적으로 낮은 수치를 보였다.

업계에서는 주택시장 부동산의 영향이 수익형 부동산 상품인 상업시설에도 영향을 끼친 것으로 보고 있다. 정부 부동산 규제가 심해지면서 전반적으로 예년과 달리 주춤세를 보이는 가운데, 지방 주택시장은 수도권과 달리 빠른 하강세를 나타내고 있기 때문이다.

실제로 부동산114 아파트 가격 데이터를 살펴보면, 1년 동안(2018년 3월~2019년 2월) 서울·경기·인천 아파트 평균 매매가는 8.21%(3.3㎡당 1,498만→1,621만원) 올랐다. 반면 이 세지역을 제외한 지역 아파트 평균 매매가는 0.79%(3.3㎡당 755만→761만원)로 거의 오름세가 없었다.

미분양 수치를 봐도 수도권에 비해 지방 시장은 부정적이다. 2018년 12월 기준으로 1년 전(2017년 12월)과 미분양 가수를 비교 하면 서울, 경기, 인천은 각각 ▲18가구 ▲3,825가구, ▲225가구 감소했다. 반면 지방에서는 광주(649가구 감소), 전북(274가구 감소), 충남(3,520 감소), 충북(420가구 감소)을 제외한 나머지 지역은 모두 증가했다.

지역별로 보면 ▲부산 2,233가구 ▲대구 236가구 ▲대전 424가구 ▲울산 142가구 ▲강원 2,920가구 ▲경남 2,059가구 ▲경북 1,365가구 ▲전남 1,036가구 ▲제주 24가구 등 감소했고, 세종은 미분양이 없었다.

업계 전문가는 “지방 주택시장 침체 영향이 수익형 부동산에도 영향을 미치면서 투자심리가 위축돼 부정적인 지표가 나온 것 같다”며 “수도권의 경우 지방에 비해 자본가들이 많은데다 인구수도 많아 상가 수익률이 꾸준히 상승세를 보이고 있어 수도권 알짜 지역 상가에 투자하는 것도 나쁘지는 않다”고 전했다.
 

[광교컨벤션꿈에그린 상업시설]

한화건설은 경기 광교신도시 일반상업용지 6-3블록(수원컨벤션센터 지원시설부지)에서 ‘광교컨벤션 꿈에그린 상업시설’을 분양 중이다. 이 상업시설은 광교신도시 내 복합개발단지 내 상업시설이다. 이 상업시설은 수원컨벤션센터, 갤러리아 백화점과, 아쿠아리움, 호텔이 함께 들어선다. 때문에 상업시설 위에 조성된 오피스텔 입주세대 및 아쿠아리움의 고정수요를 확보하는 것은 물론, 갤러리아 백화점과 호텔 등을 이용하는 소비수요까지 끌어들일 수 있을 것으로 기대된다.

신한종합건설(주)은 서울 은평뉴타운 준주거용지 5블록에서 ‘신한 헤센 스마트 상업시설’을 분양 중이다. 이 상가는 지하 2층~지상 2층, 연면적 1만 8305㎡ 규모다. 점포는 전용면적 20㎡~115㎡, 총 34개 점포로 구성된다. 선임대 후분양 형식으로 진행되고 있어 계약과 동시에 곧바로 수익 창출이 가능하다. 상가 맞은편에 서북부 최대 의료기관인 가톨릭대학교 은평성모병원이 4월 개관을 앞두고 있다. 또 종합소방센터인 소방행정타운도 2022년에 들어설 예정으로 풍부한 배후수요를 기대해 볼 수 있다.

KCC건설은 경기 안양시 만안구 안양동에서 ‘안양KCC스위첸’ 단지 내 상업시설 39실을 분양 중이다. 지하 1층~지상 2층에 들어선다. 안양KCC스위첸 단지 앞으로 안양행정업무복합타운이 위치해 뛰어난 배후수요를 갖출 전망이다. 이 밖에도 단지 인근으로 1만 4000여 세대의 대규모 주거단지가 들어서고 있어 주거 배후수요도 확보할 수 있을 것으로 보인다.