[3기 신도시] 전문가들 "3기 신도시, 서울 수요 분산 어려워…2기 신도시 타격"

"정부의 서울 집값 안정화 달성에 의문"

[사진 = 최성운 기자]

경기도 고양시 창릉지구, 부천시 대장지구에 총 5만8000가구 주택 공급 발표를 끝으로 정부의 3기 신도시 지정이 막을 내렸다. 신규 지정 택지에 대해 전문가들 대다수는 입지적 아쉬움과 더불어 서울로 향하는 수요를 잠재울 수 있을지에 대한 의구심을 표출했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 7일 "고양이나 부천이 서울과 가깝긴 하지만 광명이나 시흥 등 입지가 더 좋은 지역이 선정될 거란 기대감이 있었는데 전혀 다른 지역이 지정돼 기다렸던 수요자들이 적잖이 실망했을 것"이라고 전했다.

이남수 신한은행 부동산투자센터장도 "강남 집값 안정화가 화두인 만큼 하남 감북지구 등 수요자 선호도가 뚜렷한 남쪽이 지정됐다면 하는 아쉬움이 남는다"고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "두 지역 모두 서울과 인접해 있고 교통 개선 대책도 구체적으로 잘 정리된 편"이라면서도 "부천 대장지구는 계양지구와 붙어 있는데, 계양은 3기 신도시 지정 당시 서울 쪽 수요가 분산되기 힘든 입지 아니냐는 지적이 많았다"고 짚었다.

이 같은 이유로 서울 집값 안정화라는 정부 목적 달성이 어려울 수 있다는 관측이 제기됐다. 이남수 센터장은 "전체적인 시장 안정에는 도움이 되겠지만 서울 집값을 잡기엔 한계가 있다. 정부가 사당역 등 개발도 언급했지만 물량이 너무 적다"며 "재건축·재개발 확대나 남쪽 그린벨트 해제 등 서울지역 물량을 확대할 필요가 있다"고 제언했다. 이런 조치 없이 서울 외곽지역만 개발하다 보면 서울 핵심지역으로 향하는 희소성은 되레 커질 것이란 지적이다.

이 같은 상황에서 자족 기능 확보 및 광역교통망 확충은 3기 신도시 성패의 중요한 변수가 될 전망이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "소비자들이 만족할 만한 합리적인 분양가와 택지 조성 시 약속한 자족 기능 및 광역교통망의 인프라 개선 속도가 결국 3기 신도시 성공의 관건이 될 것"이라며 "단순히 택지지구 내 2배 이상의 도시지원시설용지(기업지원허브 등)를 확보한다고 판교신도시처럼 자족 기능이 안착하고 자발적인 기업 육성이 되진 않을 것"이라고 내다봤다.

이어 "세금 및 임대료 인하 외에도 기업을 위한 다양한 행정 지원과 문화·교육·업무 집적을 통해 장기적으로 기업이 안착할 수 있는 환경을 꾸준히 조성해야 한다"고 덧붙였다.

수도권 공급과잉 우려도 고개를 들고 있다. 양 소장은 "고양은 일산 쪽에 공급이 많았고 미분양도 많은 상황"이라며 "부천도 앞선 발표에서 인근 계양이 신도시로 지정됐기 때문에 일시적인 공급과잉이 우려된다"고 말했다.

함 랩장도 공급과잉 우려를 풀어야 할 숙제로 꼽으며 "고양 창릉지구, 부천 대장지구 모두 주변 기존 택지개발로 인한 입주 적체와 미분양 문제가 있는 상황에서 추가 신도시 개발로 인한 공급과잉 문제는 지역사회에 또 다른 부담이 될 수 있다"며 "유연한 공급 시기 조율과 기존 택지지구와의 연계개발을 모색해야 한다"고 조언했다.

더불어 3기 신도시 인근 지역은 물론 기존 신도시 부동산 상황이 더욱 악화할 것이란 관측도 나왔다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "공급물량이 늘면 선택의 폭이 넓어지는 만큼 신도시 안에서도 입지가 좋은 지역으로 수요가 쏠릴 것"이라면서 "계양 등 지난해 말 발표된 3기 신도시를 비롯해 이번에 신규 발표된 택지 모두 2기 신도시보다 서울과 가까워 파주 등 아직도 분양 중인 2기 신도시는 적잖은 타격을 받을 것"이라고 전했다.

권 팀장도 "창릉지구는 기존 일산 신도시보다도 서울과 가깝다"며 "일산이나 파주 운정신도시로 향할 수요가 창릉으로 빠지게 되면 기존 신도시 입장에선 수요를 뺏기게 되는 셈"이라고 전했다.