3기 신도시 토지보상 앞당겨진다…유동자금 시장 재유입 우려 '여전'

대토보상리츠 사업 개요도. [제공=LH]

3기 신도시 조성 사업을 위한 주택·토지 보상 절차가 이르면 연내에 시작된다. 이는 당초 일정보다 1년 정도 앞당겨진 것으로, 정부는 빠른 보상을 원하는 일부 주민들의 요청에 적극 응하겠다는 취지다. 다만 수십조원대의 토지보상금이 부동산시장으로 재유입돼 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려가 상존한다.

2일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 지난해 12월 발표된 3기 신도시 입지(남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양·과천)에 대한 주택·토지 보상 절차가 연말께 시작될 예정이다. 공공주택지구 지정이 올 하반기 이뤄질 예정으로, 이후 곧바로 보상가격 산정 등을 위한 사업지구 내 토지·물건 기본조사에 들어간다는 의미다.

과거 신도시 등 수도권 공공택지 사업의 경우 대부분 지구 지정 이후 약 1년 뒤 지구 계획이 확정되고, 보상 절차가 시작됐다. 이런 전례와 비교하면 이번 3기 신도시 보상 절차는 거의 1년 이상 앞당겨지는 셈이다.

올해 4월 추가 발표된 고양 창릉·부천 대장도 내년 상반기 예정된 지구 지정 후 곧바로 보상 절차에 돌입할 전망이다. 국토부 관계자는 "일부 지역 주민들은 빠른 보상을 원하기 때문에 주민 편의를 고려한 것"이라며 "그외 지역에서는 주민들과 충분한 협의 과정을 거치겠다"고 말했다.

보상 방법으로는 대토 제도에 '리츠 투자'가 접목될 예정이다. 대토 보상제도는 공공개발사업 등으로 민간 소유 토지가 수용될 때 현금 대신 개발된 땅으로 보상금을 지급할 수 있도록 한 제도다. 토지 소유자가 원하고 토지로 보상 가능한 경우 보상금 중 현금 또는 채권을 제외한 부분에 대해서 적용된다.

대토 보상 계약자들에게는 리츠를 통해 배당을 받거나 투자 이익을 낼 기회도 주어진다. 계약자 다수가 택지 조성 공사가 진행되면서 받은 토지 소유권을 모아 LH에 큰 덩어리의 땅을 주면, LH가 이를 리츠 형태로 운영하는 것이다. 공동주택 등의 사업이 시행되며, 사업 이익은 배당 등의 형태로 계약자들에게 돌아간다. 부동산 간접투자가 이뤄지는 셈이다.

또 보상 절차 초기에 '협의 보상'에 응한 토지 소유자들에게는 다양한 인센티브가 제공된다. 지구 내 조성된 단독주택용지를 먼저 받을 수 있는 권리를 얻거나 대토 보상 계약에서도 우선순위를 인정받아 좋은 땅을 고를 수 있는 등의 혜택이다.

국토부 관계자는 "이런 인센티브의 효과로 지난해 보상이 이뤄진 고양 장항지구와 수서 역세권 사업지구에서는 협의 보상 비율이 70%를 웃돌았다"며 "토지 소유자들은 어떤 결정이 유리한지 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다"고 말했다.

이 같은 대토 보상제도에도 불구하고, 결국 부동산 시장에 다시 흘러들어오는 유동자금이 늘어날 것이란 관측도 우세하다. 받은 땅을 파는 선택은 개인의 몫이기 때문이다.

특히 연초 추산된 올해 토지 보상금만 22조원대로, 이는 2010년(25조원) 이후 9년 만에 최대 규모다. 3기 신도시 지구지정 이후 보상 작업이 진행되면 액수가 더 커질 수밖에 없다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "수십조원 규모의 대토 보상금이 부동산 시장에 재유입될 가능성이 큰 상황에서 시중의 유동자금이 토지 등 부동산 가격 상승의 도화선이 될 수 있다"며 "보상 방식을 현재의 대토, 채권, 현금보상 외에도 연금 방식의 보상으로 다양화해 시장에 자금이 풀리는 것을 최소화해야 한다"고 말했다.