고분양가 사업장 심사기준 제도 개선 "고질적인 분양가 상승 구조 바꿀까?"

고분양가 사업장 해당기준, 비교사업장 선정기준, 평균분양가 산정방식 변경

[사진=게티이미지뱅크]

아파트 고분양가 논란을 막기 위해 정부가 '110% 룰'을 낮춘다. 지금까지는 신규 아파트를 분양할 때 인근 사업장의 분양가나 준공 아파트 매매가의 110%를 넘지 않으면 됐지만 앞으로는 인근 분양가 대비 105%, 시세 대비 100%의 기준이 적용된다.

분양가 통제 기준이 소폭 빡빡해지며 청약 시장을 닳아 오르게 한 로또 아파트가 속출할 수 있다는 전망도 나오지만, 매년 단계적으로 분양가가 상승하는 구조를 막기에는 역부족이라는 지적도 있다.

HUG(주택도시보증공사)는 지난 5일 최근 변화된 시장 상황을 반영해 '고분양가 사업장 심사기준'을 변경했다고 6일 밝혔다.

HUG는 아파트 단지의 고분양가 사업장 여부를 인근 지역의 아파트 분양가와 비교해 판단했다. 이번에 마련한 개선안은 이 같은 기준을 1년 이내 분양기준, 1년 초과 분양기준, 준공기준 등 3가지로 세분화했다.

'1년 이내 분양기준'은 해당 지역에서 입지·단지규모·브랜드 등이 유사한, 최근 1년 이내 분양한 아파트를 비교사업장으로 한다. 이때 HUG는 당해 사업장의 평균분양가를 비교 사업장의 평균분양가 이내 또는 당해 사업장의 최고분양가를 비교 사업장의 최고분양가 이내에서 심사하게 된다.

'1년 초과 분양기준'은 해당 지역에서 입지 등이 유사하고 분양한 지 1년을 초과한 아파트를 비교사업장으로 한다. HUG는 당해 사업장의 평균분양가를 비교 사업장의 평균분양가에 주택가격변동률 적용금액과 비교사업장 평균분양가의 105% 중 낮은 금액 이내에서 심사한다.

'준공기준'은 해당 지역에서 유사성을 띠면서 준공된 지 10년이 지나지 않은 아파트를 비교 사업장으로 하며, HUG는 당해 사업장의 평균분양가를 비교 사업장 평균매매가 이내에서 심사한다.

또 앞으로는 당해 사업장 평균분양가가 비교 사업장 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액과 HUG가 공표하는 '해당지역의 최근 1년간 평균분양가격' 중 높은 금액을 초과하는 경우도 고분양가 사업장에 해당된다.

평균분양가 산정방식도 수정됐다. 고분양가 사업장의 평균분양가를 산정하는 방식을 '산술평균+가중평균방식'에서 '가중평균방식'으로 변경했다. 기존 방식은 각 면적별·타입별 공급면적의 평당분양가를 산술평균한 가격을 평균분양가로 적용하고, 각 면적별·타입별 공급면적의 평당분양가를 가중평균한 가격을 산술평균 가격의 일정 범위 내에서 관리해왔다.

개선안은 각 평형별, 타입별, 층별 공급면적의 평당 분양가를 각 평형별, 타입별, 층별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격을 평균분양가로 일괄 적용토록 개선했다.

HUG 관계자는 "기존 심사기준은 주택가격 급등 시기 고분양가 관리에 효과가 있었지만, 최근과 같은 안정기에는 다소 한계가 있다고 보고 이를 개선하기 위해 기준을 변경했다"며 "이번 조치로 1년 초과 분양기준 및 준공기준의 경우 분양가 수준이 현행보다 다소 하향 조정되는 효과가 예상된다"고 말했다.

이 같은 개선안은 예고된 것이다. 서울 강남의 평균 분양가가 3.3㎡당 4687만원에 달하는 등 분양가가 주변 아파트의 시세를 끌어올리는 부작용을 낳고 있다는 지적이 잇달았기 때문이다. 

다만, 민간택지는 공공택지와 달라 분양원가 공개 항목을 확대·적용하는 데 어려움이 있어 기존 110% 룰을 손보기로 결론을 내렸다.

그러나 일각에서는 이 정도의 개선안으로는 분양가를 낮추기에는 미흡하다고 비판한다. 부동산 업계 관계자는 "건설사들이 짬짜미 식으로 분양가를 올리고 올리는 식의 고질적인 구조를 바꾸는 데는 한계가 있다"며 "매년 단계적으로 분양가가 상승하는 현 구조를 바꾸기 위해서는 물가상승률 등을 감안해 매년 분양가 인상폭을 제한하는 조치가 필요하다"고 말했다.

HUG는 약 2주간의 유예기간을 거쳐 이달 24일 분양보증 발급분부터 변경된 고분양가 사업장 심사기준을 적용할 계획이다.