"수도권ㆍ지방 양극화 하반기에도 지속…수급ㆍ유동성 관리 철저히"

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정부와 민간 전문가들이 하반기 부동산 시장 전망에 대해 이구동성으로 "양극화 심화 및 주택 가격 하락"을 점쳤다. 대내외적으로 시장 불안요인이 산재해 있다는 판단에서다. 특히 금리와 관련한 금융 규제와 유동성 문제는 좌시할 수 없는 변수로 떠올랐다. 또 수급 측면에서 정부의 균형 잡힌 시각을 당부하는 민간 전문가들에게 정부는 지속적인 모니터링을 강조했다.

김규정 NH투자증권 연구위원은 25일 서울 중구 한국프레스센터에서 열린 '2019 아주경제 부동산정책포럼'에서 "전국적으로 주택 가격 하방 압력이 있고, 지방 중심으로 하락세가 이어지면서 거래 부진이 불거질 가능성이 있다"며 "다만 서울에서 유동성 쏠림 현상이 나타나는 개발 호재 지역 등은 거래가 타 지역에 비해 많아 하반기 오름세를 띨 것으로 보인다"고 밝혔다.

앞서 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장이 주제 발표한 '하반기 주택시장 과제와 전망' 내용에 상당히 동의한 셈이다. 다만 유동성의 경우 간과할 수 없다는 입장을 분명히 했다.

권치흥 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원 부동산시장분석센터장도 "하반기에는 금리 인하 및 유동성과 관련한 시장 불확실성이 산재해 있다"며 "통화가 잘 운용되지 않는 점도 부동산 시장에 영향을 줄 것"이라고 말했다.

이명섭 국토교통부 주택정책과장은 금리 인하와 관련해 "대출 총량이 어느 정도 잡혀 있는 상황에서 금리가 움직이는 건 별다른 효과가 없을 것"으로 내다봤다. 파급효과를 따져봤을 때 제한적이라는 입장이다.

다수의 패널들은 또 지방의 경우 주택 가격 하락세가 지속될 것으로 내다봤다. 다만 하락폭 확대냐, 축소냐에 대해서는 의견을 달리했다. 권 센터장은 "최근 기업 활성화 정책들이 나오고 있어 시장 자정 능력이 커지면 지방 부동산 시장도 나아질 것으로 본다"고 전했다.

반면 김성우 HUG 주택도시금융연구원 연구위원은 대구를 예로 들어 "최근 지표는 나아졌지만 실제 이야기를 들어보면 경기는 여전히 안 좋다. 착시 효과일 뿐"이라며 "지방 부동산 시장은 올해 하반기뿐만 아니라 내년에도 나아질지 장담할 수 없다"고 강조했다.

심교언 건국대학교 경영대학 부동산학과 교수 또한 "지방은 일부 관광도시, 거점도시를 제외하곤 침체일로를 면하기 힘들다"고 말했다.

서울·수도권의 경우 지방과 달리 일부 지역을 중심으로 주택 가격이 뛰어오를 개연성이 크다는 전망이 우세했다.

심 교수는 서울 등 메가시티의 경우 부침은 있지만 큰 틀에서 볼 때 꾸준히 가격이 상승할 것이라는 생각을 밝혔다. 그는 "세계 어느 나라를 막론하고 대도시는 인구 감소나 경기 침체 등의 영향을 크게 받지 않고 꾸준히 집값이 올랐다"고 밝혔다.

김성우 연구위원도 "우량한 물건 중심으로 수요가 국지적으로 몰릴 것"이라며 "서울·수도권은 자연스럽게 강남 중심으로 일부 수요가 몰려 포화 상태"라고 부연했다.

김규정 연구위원도 같은 시각을 드러냈다. 그는 "서울 주요 지역에서 매수세는 이미 진행 중이며 6월이 지나면서 주 단위 거래 흐름이 확실히 전월 대비 단기간 회복 양상을 보이고 있다"고 말했다. 이어 "시장에서는 이미 하반기에 가격 상승을 예측하는 수요자들이 늘고, 자금력 있는 투자자들이 조급함을 노출하고 있다"고 말했다.

이런 가운데 정부가 그간 써온 수요 억제책이나 금융 규제는 한계를 가진다고 비판했다. 정부는 안정화한 시장이 다시 꿈틀거린다면 추가 규제도 불사한다는 입장이지만, 김 위원은 "남은 카드가 별로 없다"는 지적으로 맞받아쳤다. 이어 단기적 성과를 낼 수 있는 억제·규제보다는 정비사업 활성화 등 장기적 공급 관리가 필요한 시점이라는 점을 강조했다.

이에 대해 이명섭 과장은 정부나 지자체가 재개발·재건축 등 도심 내에서 공급의 한 축을 담당하는 정비사업에 결코 소홀하거나 규제만 하는 것은 아니라고 해명했다.

그는 "일부 지역별로 물량이 집중될 경우 나타날 수 있는 시장 교란 등을 감안해 서울시가 시기를 조절하는 것으로 알고 있다"며 "서울은 376만 가구 중 33만 가구가 정비사업에 들어가 노후 주거가 재생 단계인 만큼 상당히 많은 물량이 계속 나올 것"이라고 말했다.

한편, 3기 신도시를 비롯한 정부의 주택 공급 과잉 문제의 경우 질의응답으로 이어질 만큼 관심이 높았다. 기존 2기 신도시 내 분양 단지들이 청약 참패를 겪는 것은 물론, 성공 여부에 대해서도 의문이 제기되고 있어서다.

이 과장은 3기 신도시가 과잉 공급을 야기할 것이란 의견에 "2023년부터는 입주 물량이 5만 가구 혹은 그 이하로 예상돼 3기 신도시 조성에 착수했다"며 "수요와 공급 측면에서 균형 감각을 갖고 시장을 관리해 나가겠다"고 전했다.

이날 토론에 좌장으로 참석한 이상호 한국건설산업연구원장은 "하반기 브렉시트, 미·중 무역전쟁 등 대외적 이벤트로 인한 충격도 고려해야 한다"며 "부동산 정책을 산업·주거복지·재테크 중 어느 하나의 관점에 치우치지 않게 종합적으로 보고 시장을 정확히 진단해 미래 예측을 해야 한다"고 당부했다.