하반기 19만가구 분양...후분양 출현에 물량 줄어들 가능성도

[사진 = 부동산114]

주택도시보증공사(HUG)의 분양가 산정방식이 변경되면서 향후 분양할 아파트들의 분양가 조율 과정이 길어질 것으로 예상된다. 일부 고가 아파트의 경우 후분양으로 선회해 분양시점이 연기될 가능성도 높아 강남권 신규 분양물량이 줄어들 전망이다. 실제로 서울 강남구 ‘래미안라클라시(상아2차 재건축)’, 경기 과천시 ‘과천써밋(과천주공1단지 재건축)’ 등이 후분양을 추진하기로 한 것으로 알려지고 있다.

◆ 하반기 18만8682가구 분양예정, 실제 분양은 미지수

부동산114에 따르면 2019년 하반기 전국 아파트 분양예정 물량은 18만8682가구(임대 포함한 총가구수 기준)로 조사됐다. 하지만 실제 얼마나 공급될지는 미지수다. 이미 상반기 분양 예정 물량의 일부가 하반기로 연기된 상황에서 고분양가 사업장 심사기준 변경과 10월 예정된 청약업무 이관 영향으로 분양일정이 연기될 가능성이 높기 때문이다.

시도별로는 경기(7만4070가구)에 가장 많은 물량이 예정돼 있다. 특히 2기 신도시 분양이 줄을 이으며 ▲하남시 학암동 ‘위례신도시우미린2차’ ▲화성시 오산동 ‘화성동탄2차대방디엠시티’ ▲파주시 동패동 ‘e편한세상운정어반프라임’ 등이 선보일 예정이다. 이 밖에 ▲광명시 철산동 ‘광명철산주공7단지재건축’ ▲남양주시 지금동 ‘다산신도시자연앤푸르지오’ ▲성남시 고등동 ‘성남고등자이’ 등이 분양을 앞두고 있으며 동탄2, 하남감일 등지에서는 신혼희망타운 공급이 이어질 예정이다.

서울(3만363가구)에서는 ▲강동구 둔촌동 ‘둔촌주공재건축’ ▲동대문구 전농동 ‘청량리역롯데캐슬SKY-L65’ ▲서초구 반포동 ‘래미안(신반포3)’ 등이 청약 수요자들의 이목을 끌 전망이다.

인천(1만9927가구)은 검단신도시에서만 3000가구 이상이 대기 중이다. 3기 신도시 여파로 검단 지역 분양시장이 위축된 상황에서 수요자 유치에 어려움이 따를 것으로 보인다.

지방에서는 ▲대구(1만150가구) ▲광주(1만81가구) ▲부산(9977가구) 순으로 분양물량이 많다. 청약열기가 뜨거운 이른바 '대대광(대구·대전·광주)' 지역의 주요 분양 예정 아파트는 ▲대구 동구 신천동 ‘신천센트럴자이’ ▲광주 북구 중흥동 ‘중흥3구역 제일풍경채’ ▲대전 중구 목동 ’목동3구역재개발’ 등이다. 부산은 ▲사상구 덕포동 ‘덕포중흥S클래스' ▲부산진구 가야동 ‘가야롯데캐슬골드아너’ 등이 하반기 분양을 앞두고 있다.

◆ 올 상반기 평균 청약경쟁률은 13.08대1

2019년 상반기 전국 평균 청약경쟁률은 13.08대1로 2018년 상반기(13.29대1)와 비슷한 수준을 보였다. 지역별로는 대전, 광주, 대구가 강세를 보였으며 7년만에 동시분양에 나선 세종시도 높은 경쟁률을 기록하며 여전한 인기를 증명했다.

대전은 55.96대1로 전국에서 가장 높은 청약경쟁률을 기록했다. 대전은 세종시와 동조화로 인해 분양시장 호황이 당분간 계속될 것으로 보인다. 광주에서는 ‘광주화정아이파크(67대1)’, 광주남구반도유보라(51대1)’의 흥행이 분양시장에 활력을 불어 넣었다.

단지별로는 대구 달서구 감상동 ‘대구빌리브스카이’가 평균 134.96대1의 경쟁률로 전국에서 가장 높은 청약경쟁률을 기록했다. 대구는 역세권 입지와 기반시설이 갖춰진 도심지에 물량이 공급돼 분양시장 활기가 더해지는 모양새다. 수요층이 비교적 탄탄한 데다 수도권에 비해 상대적으로 규제가 덜하기 때문에 하반기에도 꾸준한 청약수요 유입이 예상된다.

수도권에서는 2기 신도시 간 온도차가 극명하게 갈렸다. 위례신도시는 강남권이 가까운 지리적 이점을 바탕으로 투자수요 및 실수요를 끌어 모았고 중대형 면적 위주로 분양돼 추첨 비중이 높아 청약열기가 집중됐다. ‘위례포레자이’가 130.33대1, ‘힐스테이트북위례’가 77.28대1의 경쟁률을 보였다. 반면 검단, 양주, 파주운정신도시 등은 3기 신도시 발표 영향으로 저조한 실적을 나타냈다. ‘인천검단대방노블랜드1차’는 0.07대1, ‘운정신도시파크푸르지오’는 0.49대1의 경쟁률을 보이며 물량 소화에 어려움을 겪었으며 ‘양주신도시중흥S클래스센텀시티’는 1.2대 1의 경쟁률을 기록해 가까스로 미달을 면했다.

상반기 청약경쟁률이 집계된 187개 단지 중 61곳은 미달됐다. 지역 경제 및 주력산업의 구조조정이 진행되는 지역은 수요심리가 바닥을 치며 분양시장 위축이 길어질 것으로 예상되며 서울을 비롯해 과천, 위례 등 서울 강남권과 인접한 지역은 수요가 집중되는 양극화 현상이 더 강해질 전망이다.

◆ 전국 3.3㎡당 평균 분양가 1300만원 돌파

올해 상반기 전국 3.3㎡당 평균 분양가는 1375만원으로 집계됐다. 2018년 하반기(1290만원)에 비해 6.59% 상승한 수치다. 전국 분양가는 꾸준히 상승곡선을 그리며 최고가를 경신하고 있다. 지역별로는 서울이 전반기 대비 21.89% 상승한 2684만원으로 조사됐고 대전은 33.08%, 광주는 41.42% 상승해 청약 강세 지역의 분양가 상승이 뚜렷했다. 반면 미분양 관리지역으로 선정되며 침체를 겪고 있는 제주는 분양가가 큰 폭으로 하락했고 경남도 전반기 대비 낮은 가격에 분양이 이뤄졌다.

◆ 수요 유형별로 청약전략 새로 짜야

분양가 규제와 공공분양주택 확대 방침으로 저렴한 새 아파트 공급에 대한 기대감이 커지고 있다. 이에 주택 수요자들이 매수를 보류하고 청약 대기수요로 돌아서면서 기존 주택시장의 거래는 줄어든 반면, 신규 분양시장은 상대적으로 호조세가 이어지고 있고 일부 과열 양상마저 보이고 있다.

하지만 분양가 인하 수준이나 인기지역 아파트 청약에 당첨돼 분양을 받을 수 있을지는 미지수여서 수요자들의 고민은 여전히 깊다.

가점제 확대로 수요자 유형별 당첨 확률이 크게 달라진 만큼 청약 가점제 하에서 본인의 당첨 경쟁력과 자금여력을 따져보고 청약전략을 짜야 할 것이다. 특히 가점이 낮거나 청약요건을 갖추지 못한 수요자의 경우 규제지역 내 예비당첨자 비율 확대로 무순위 청약을 노리기가 어려워졌다는 점을 감안할 필요가 있다.