강남 단지 속속 '후분양'..."서울 전역 확산은 쉽지 않을 것"

HUG 고분양가 심사기준 강화하자 강남 이어 강북도 후분양 카드 만지작

PF 대출자금·조합원 분담금 감당 힘들어...분양가 상한제 확대 검토도 부담

[사진=남궁진웅 기자, [e-mail]]

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사기준 강화 이후 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 늘고 있는 아파트 '후분양'이 강북권 단지에서도 속속 검토되고 있다. 그러나 강북권 단지는 강남권 일부 단지와 달리 후분양을 실제 추진하기 쉽지 않을 것으로 분석됐다. 늘어나는 금융비용을 감당하기가 녹록지 않은 데다 최근 정부가 분양가 상한제를 민간택지까지 확대하는 방안을 검토할 것이라고 밝혔기 때문이다.

2일 건설업계에 따르면 당초 이달 분양 예정이던 아파트단지 가운데 다수는 분양일정을 연기하거나 선분양과 후분양을 저울질하고 있다. 많지는 않지만 아예 후분양으로 선회한 곳도 있다. 강남권에선 강남구 삼성동 상아2차 재건축(래미안 라클래시), 서초구 반포동 신반포3차·반포경남 재건축(래미안 원베일리) 등이 후분양을 확정했다. 동작구 사당3주택 재건축 및 흑석3구역 재개발도 후분양을 검토 중이다. 강북에선 종로구 세운3구역 재개발(힐스테이트 세운) 등이 후분양 카드를 만지작거리고 있다.

조은상 리얼투데이 실장은 "후분양을 선택하게 되면 자금부담이 커진다. (분양 시점에) 정책상 어떤 변화가 있을지도 예단하기 힘들다"며 "후분양 선호 현상이 서울 전역으로 확산할 거라고 보긴 힘든 이유"라고 말했다.

그는 "조합원 분담금이 늘고 추후 정책적 변화가 생기더라도 분양가 부분에서 자유로울 때 향후 취할 이득이 높은 지역, 특히 강남권은 후분양을 선택할 여지가 있다"며 "이런 지역은 사업성이 좋아 시공사 입장에서도 미분양 우려나 자금대여 리스크 등이 덜한 편"이라고 말을 이었다.

HUG 측도 후분양이 서울 전역으로 확산하지 않을 것으로 내다봤다. HUG 관계자는 "준공 후 주택 가격 상승분이 늘어난 금융비용을 상쇄하고 남을 만큼이라고 확신하는 단지만 후분양을 검토할 수 있다. 미래 주택시장이 어떻게 될지 알 수 없는 상황에서 '이곳은 절대 떨어지지 않을 것'이란 확신이 있어야 한다"며 "대부분 서울 소재, 특히 강남권 고가 아파트가 이에 해당할 것"이라고 말했다.

그는 이런 이유로 일각에서 불거지는 공급 축소나 이로 인한 구축 아파트 쏠림 현상 우려 등에 대해서도 선을 그었다. 그는 "강남권 몇 개 단지 분양이 연기된다고 해서 이 점이 서울 부동산 시장 전체에 공급 축소 시그널로 작용할 것으로 보지 않는다"고 전했다.

후분양을 쉽사리 결정하기 힘든 상황에서 분양 연기를 결정한 사업장은 여러 가지 안을 놓고 골머리를 싸매고 있다.

HUG와의 분양가 협의가 여의치 않자 이달로 예정됐던 분양일정을 무기한 연기한 '힐스테이트 세운'은 비교단지 풀이 넓어질 때까지 선분양 시기를 늦추는 안과 후분양하는 안을 놓고 고심 중이다. 이 단지는 세운재정비촉진지구 지정 13년 만의 분양 소식으로 대기 수요자들의 기대감이 높았던 곳이다.

영등포구 여의도동 옛 MBC 부지에 들어서는 주상복합단지 '브라이튼 여의도'도 7월로 예정됐던 분양일정을 연기하고 분양가 재협상, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출자금 모집 등을 병행하기로 밝혔다.

'힐스테이트 세운'의 시공사인 현대엔지니어링 관계자는 "단지 반경 1㎞ 이내에 최근 분양한 아파트가 없어 준공 10년 이내 아파트를 기준 삼아 분양가를 정해야 하는데, HUG에서는 2009년 준공된 중구 '남산센트럴자이'를 비교대상으로 제시했다. 지어진 지 10년 가까이 된 아파트 시세를 기준으로 삼으면 분양가가 낮아져 우리 쪽에선 수용하기 어렵다"며 "몇 달 후면 이 단지가 '10년 이내' 기준을 충족하지 못하게 되는 만큼 비교단지에서 제외될 때까지 분양일정을 연기하는 안을 검토하고 있다"고 말했다.

HUG의 고분양가 심사기준에 따르면 반경 1㎞ 안에 비교군이 없을 경우 해당지역(동일 구)에서 1㎞씩 반경을 넓힐 수 있다. 비교적 시세수준이 높은 단지가 비교군에 포함될 가능성이 열리게 되는 것이다.

이 관계자는 "후분양 결정은 PF 대주단의 허가가 우선해야 해서 시행사 마음대로 할 수 있는 부분이 아니다"며 "현재 추가 PF 가능 여부를 놓고 시행사와 대주단 쪽이 협의 중인 것으로 알고 있다"고 덧붙였다.

'힐스테이트 세운'의 대주단은 △현대차증권 △농협생명 △동양생명 △한국산업은행 △메리츠종금 △DB손해보험으로 구성됐다. PF 총액은 3600억원이며 대주단 구성 주관은 현대차증권이 수행했다.

현대차증권 관계자는 "아직 사업시행자 측으로부터 (추가 PF) 검토 요청이 오지 않아 이에 대해 논의할 단계가 아니다"면서도 "국토부에서 민간택지 분양가 상한제를 검토할 거라 발표한 상황에서 (후분양) 결정이 쉽진 않을 것으로 보인다"고 말했다.