정부 "분양가 상한제 효과 확실히 나타날 것"…강남권 20% 이상 인하 전망

"택지비·건축비 정해져…회의록 등 공개시 간접비 부풀리기 어려워"

공시지가 기준 감정평가 산정 택지비, 건설사 매입가보다 낮으면 논란 예상

서울시내 아파트 단지 전경. [사진=남궁진웅 기자]

정부가 민간택지에 분양가 상한제 도입을 검토 중인 가운데 시장에서는 그 실효성에 대해 의문을 제기하고 있다. 도입 시 강남권 재건축 단지 분양가가 20~30%가량 낮아질 것으로 전망되지만, 건설사들이 설계·감리비용 등의 부대비용, 토지 감정가 등을 부풀릴 경우 효과가 반감될 수 있어서다. 이에 대해 정부는 철저하고 투명한 사전 심사를 내세웠다.

국토교통부 관계자는 10일 "분양가 심사의 투명성 제고를 위해 분양가심사위원회(이하 심사위) 위원 명단과 회의록 공개 등을 골자로 한 '주택법 시행령.시행규칙' 일부 개정안을 최근 입법예고했다"며 "이는 공공·민간택지에 모두 적용되므로 '부풀리기'는 사실상 어려울 것"이라고 말했다.

분양가 상한제에서 분양가는 토지 감정가(택지비), 국토부가 정한 기본형 건축비와 가산비용(개별 아파트에 따라 추가된 토지 및 건축 비용)을 더해 산정된다. 여기서 택지비와 기본형 건축비는 이미 정해져 있어, 건설사들이 간접비 등을 부풀릴 수 있다는 우려가 나온다.

이 같은 우려에 대해 국토부는 규정에 따르면 문제될 게 없다고 못박았다. 특히 심사위 위원 공개의 파급력이 클 것으로 예상했다. 이 관계자는 "회의 내용이 공개되면 누가 무슨 말을 했는지 다 오픈된다"며 "자신이 노출(공개)되길 꺼리는 위원은 애초에 명단에 넣지 않을 방침으로, 건설사들로부터 청탁 등을 받은 이는 사전에 배제될 것"이라고 말했다.

그렇다면 제도 도입 후 실제 분양가는 얼마나 떨어지게 될까. 국토부는 현재 요건을 손보고 있는 중으로 정해진 바는 없지만, 제도를 시행하는 마당에 그 효과를 극대화하는 것이 정부의 역할이라는 점을 강조했다.

2007년 분양가 상한제 도입 당시 국토부가 공개한 시뮬레이션 결과를 보면, 적용 이후 전국의 분양가는 16~29%, 평균 약 20% 떨어질 것으로 예상됐다. 이번에는 제도 시행 시 분양가가 강남 재건축 단지의 후분양 예상금액은 물론, 주택도시보증공사(HUG) 기준 금액보다도 낮아질 것으로 국토부는 내다봤다.

국토부 관계자는 "자체 시뮬레이션 결과 강남 재건축 단지의 분양가가 HUG 산정액보다 훨씬 낮을 것으로 예상됐다"며 "제도 도입 시 분양가 인하 효과는 확실히 나타날 것"이라고 말했다.

건설업계는 분양가 상한제 적용 시 감정평가를 통해 결정되는 택지비를 정부가 얼마나 인정해줄지 촉각을 곤두세우고 있다. 땅값이 전체 분양가에서 50∼70% 이상을 차지하는데 감정평가금액이 공시지가를 바탕으로 하기 때문에 시세보다는 낮게 산정될 수밖에 없기 때문이다.

국토부에 따르면 올해 표준지 공시지가의 평균 시세반영률은 64.8%로, 제도가 도입되면 택지비가 시세보다 크게 낮아지게 된다. 과거 분양가 상한제가 도입됐을 때도 건설사가 매입한 택지비를 100% 인정해주지 않아 논란이 일었다.

한 건설사 관계자는 "택지비를 온전히 인정해주지 않을 것으로 보고 있고, 이 같은 규제는 건설사들에 사업을 하지 말란 이야기"라며 "노무현 정부 때처럼 결국 공급 부족을 야기할 것"이라고 말했다.