강남79점·서대문77점이면 '안전빵'…가점별로 달라지는 서울 청약 전략

청약가점 69점이면 높은건가요, 낮은가요?...49점이면 서울 포기하고 신도시로 가야하나요?

서울 1순위 당첨 경쟁 점점 치열해져…청약가점 따라 주목할만한 지역 세분화 필요

대림산업이 이달 분양할 서울시 서대문구 홍은1구역 재건축 단지인 ‘e편한세상 홍제 가든플라츠’ 모습.

# "'영끌'(영혼까지 끌어모았다)해서 70점이면 강남권 턱걸이 가능한가요? 몇주째 불안해서 잠도 못잡니다."
 
# "50점대 후반 밖에 안되는데 서울 포기하고 아예 수도권 노려봐야 할까요? 청약고수님들 조언 기다립니다."(A포털 부동산커뮤니티 발췌)

서울에서 내집 마련을 하려는 수요자들의 고민이 깊어지고 있다. 서울 아파트 매매가격은 24주 연속 상승세를 이어가고, 청약으로 눈을 돌리면 당첨가점은 부쩍 높아져 청약 통장을 넣어볼 엄두가 나지 않는 상황이기 때문이다.

특히 민간택지 분양가 상한제 강행에 따른 주택공급 부족 우려로 '로또 청약' 열기가 후끈 달아오르면서 청약 시장에서 당첨가점은 고공행진을 보이고 있다.

실제로 민간택지 분양가 상한제 대상지로 지정된 서초구 잠원동에서 지난 10월 분양한 ‘르엘 신반포 센트럴’은 모든 주택형에서 청약 최저 가점 69점을 기록하고 전용면적 59㎡·84㎡A·84㎡B 등에서는 최고 가점 79점을 기록했다.

이는 무주택 기간 15년 이상(32점), 부양가족이 6명 이상(35점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)이어야 나오는 만점(84점)과 큰 차이가 나지 않는 점수다.

84점 만점인 청약 가점제에서 ‘르엘 신반포 센트럴’ 최저 가점인 69점 역시 상당한 고득점이다. 과거에는 지역이나 단지에 관계없이 청약만 하면 당첨이 어렵지 않은 점수였지만, 이제 서울 핵심지 당첨권에서는 쉽지 않은 상황이다. 

일부 수요자들은 ‘시간이 지나면 점수가 높아지겠지’라는 기대를 하기도 하지만 이 또한 녹록하지 않다. 청약통장 가입자들과 1순위 통장은 계속 늘어나고 있기 때문이다.

아파트투유 자료를 살펴보면 지난해 12월 31일 기준으로 567만2185개였던 서울지역의 청약통장은 매달 2만개 가량 계속 증가해 지난 10월 31일 기준으로 588만5251개를 기록했다. 10개월 만에 21만3066개의 청약통장이 늘어난 것이다.

특히 1순위 통장만 해도 298만6041개를 기록하고 있다. 게다가 청약저축, 청약예금, 청약부금 등 기존 청약통장도 지난 10월 말 기준 72만8306개가 대기하고 있는 상황이다.

청약 당첨을 위해서는 먼저 본인의 청약 가점을 확인하고 당첨 가능성이 높은 지역을 선택하는 안목이 중요하다. 특히 주택면적별 선호도에 따라 당첨가점이 달라질 수 있기 때문에 세분화한 전략을 세우는 것이 도움이 된다.

부동산 리서치 전문업체 리얼투데이는 지난 1~11월까지 1순위 청약자들의 당첨가점을 조사해 발표한 바 있다.

조사에 따르면 서울시 구별 1순위 평균 당첨가점은 △송파구 69점 △동작구와 성북구 65점 △강남구 63점 △서초구 63점 △종로구 58점 △노원구 57점 △은평구 56점 △서대문구 56점 △중랑구 56점 △동대문구 54점 △강서구 48점 △구로구 41점 △광진구 40점 △용산구 38점 △강동구 26점 등의 순이었다.

부동산 전문가는 "서울 분양시장에서 청약에 당첨되기 위해서는 자신의 청약 가점과 청약하려고 하는 지역의 평균 가점들을 고려해 적극적인 청약전략을 세우는 것이 중요하다"며 "특히 매달 새 주택청약종합저축 가입자가 2만여명씩 증가하고 있지만 서울의 분양 물량은 줄어들 것으로 예상돼 청약 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망된다"고 말했다.

청약가점이 70점대 이상으로 높은 고득점자들은 서울 내 어느 지역이든 노려볼 만 하다. 올해 서울의 당첨가점 평균이 52점이기 때문이다.

최고 당첨가점은 84점 만점에 육박하기도 하지만 당첨 커트라인만 넘는다면 당첨될 수 있기 때문에 평균 청약가점을 기준으로 지역을 선택하면 된다. 다만 인기가 급격히 높아진 분양 단지들은 당첨가점이 상향될 가능성이 높다.

강남구는 올해 최고 79점~최저 25점이었지만 평균 청약가점이 63점으로 고득점자들만이 노려볼 만 하다. 지난 달 분양한 ‘르엘 대치’는 최저 가점이 64점, 평균 66.84점으로 높아진 만큼 69점 가량이 커트라인으로 적용될 가능성이 높다.

서대문구는 올해 최고 77점~최저 36점을 기록했던 지역이다. 최근 분양 단지의 청약가점이 높아지는 등 인기가 높아지고 있는 지역이지만 아직 다른 지역들에 비해 저평가됐다. 평균 당첨가점은 55점이지만 최근 인기가 높아지면서 당첨가점이 높아질 가능성이 많다.

동작구는 올해 평균 당첨가점이 65점이다. 강동구는 올해 분양 물량별로 편차가 심했던 곳이다. 일부 분양 단지는 미달되기도 했지만 일부 단지는 평균 63점까지 평균당첨가점이 치솟기도 했다. 동 단위 분석으로 인근 분양물량을 비교해 보는 것이 도움이 된다.