주산연 "잠재된 상승요인 많아...내년 서울 아파트값 1.2% 상승 예상"

서울 지역 아파트 가격이 새해에도 1.2% 상승하며 강보합세를 보일 것으로 전망됐다. 정부 정책의 불확실성 확대와 함께 만성적인 대기수요 등 잠재 요인이 산적해 있다는 이유에서다.

25일 주택산업연구원(이하 주산연)이 발표한 '2020년 주택시장 전망'에 따르면 2020년 전국 매매가격은 상승·하락지역 공존으로 보합(0.0%)선 유지, 전세가격은 여전히 하락(-0.6%) 기조가 이어질 것으로 전망된다.

다만 서울 주택가격의 경우 올해 하반기 급등 현상은 조정되겠지만, 만성적인 서울진입희망 대기수요와 누적적인 공급부족 심리, 학군수요 집중, 유동성 등 잠재된 상승압력 요인으로 인해 1.0%(아파트 1.2%) 상승할 것으로 예상된다.

주산연은 수도권의 경우 분양가상한제, 3기 신도시, 다주택자 양도세 중과 유예 등 주요 이슈가 총선과 맞물리면서 2020년 상반기, 시장 불확실성과 변동성이 극대화될 것으로 내다봤다.

지방의 경우 지방광역시 강세, 기타지방 약세 흐름이 유지되는 상황에서 △과잉공급 문제의 점진적 해소에 따른 하방압력 둔화 △지역기반산업의 개선 기대감 △지방 규제지역 해제로 인한 국지적 기대감 등으로 주택가격 하방압력이 소폭 개선될 것으로 전망했다.

2020년 전국 주택매매거래량은 올해(74만8000건) 대비 8% 증가한 81만건 수준이 될 것으로 보인다. 이는 올해 거래 급감에 따른 기저효과일 뿐, 견조한 거래시장 회복으로 풀이하긴 힘들다는 전언이다. 오히려 대출·조세 규제 강화로 수요자의 주택거래 및 주거이동의 어려움이 지속되면서 주거이동 정상화를 위한 규제 개선 요구가 증가할 것으로 주산연은 내다봤다.

2020년 공급은 10~20% 줄면서 인허가 41만 가구, 착공 34만 가구, 분양 25만 가구, 준공물량 46만 가구 수준이 예상된다. 최근 몇 년간 지속적으로 증가했던 준공물량이 2018년을 정점으로 2년째 감소하면서 주택가격 하락폭이 둔화될 것으로 점쳐진다.

주산연은 정부 규제정책 영향이 강화되는 가운데 2020년 주택시장 5대 영향변수로 △주택 관련 대출규제 △분양가상한제 △금리 △거시경제여건 △재개발·재건축 관련 규제 등을 꼽았다.

주산연 관계자는 "과잉공급 요인에 의한 가격하락 위험은 비서울지역에서 크게 둔화될 것으로 보이나, 기준금리 인하 가능성과 유동성 영향력 및 정부 규제정책 등으로 주택시장 불안은 지속될 듯하다"며 "2020년의 변곡점은 분양가상한제와 다주택자에 대한 한시적 양도세 중과 배제가 종료되는 2분기가 될 수 있는 만큼, 안정적인 서울주택시장 관리와 꾸준한 서울시 주택공급, 경제상황을 고려한 합리적 수준의 대출·조세 정책이 중요하다"고 말했다.

이어 "3040세대의 시장진입과 더불어 온라인 정보력이 확대되고 유튜브 등을 통해 정제되지 않은 정보가 범람하면서 정보의 비대칭 및 시장왜곡 현상이 심해졌다"며 "올해는 건전하고 균형감 있는 주택시장 관련 정보의 유통관리체계 기반 마련이 긴요하다"고 덧붙였다.
 

[사진 = 주택산업연구원]