서울시 아파트지구 전체 '특별계획구역' 지정 추진 배경은?

1970년대 지정된 아파트 지구, 공급확대 방점..."도시계획 틀 안에서 난개발 방지"

 

서울 남산에서 내려다 본 주택가 전경 [사진 = 김재환 기자]

서울시가 시내 18개 아파트지구에 있는 221개 아파트단지 전체를 특별계획구역으로 지정해 관리하겠다고 한 것과 관련, 그 배경에 관심이 모이고 있다.

이미 아파트지구 내 아파트단지들은 '도시및주거환경정비법'에 따라 개발기본계획(정비계획)으로 묶여 관리되고 있기 때문이다.

이에 대해 홍선기 서울시 도시관리과장은 "서울시내 18개 아파트지구는 1970년대 아파트 공급 활성화를 위해 아파트지구로 지정됐던 지역"이라며 "당시 박정희 대통령이 안보 위기를 느끼면서 강북에 주거시설이나 학교시설이 모여 있으면 문제가 된다고 판단했다. 강남에 공동주택을 많이 지어 강북에 있는 사람들을 옮겨가게 할 필요가 있다고 본 것"이라고 말했다.

또 "당시에 지정된 아파트지구는 도시계획적 틀 안에서 지정된 게 아니다 보니 난개발된 측면이 있었다"며 "강남 개발이 본격화한 지 40여년이 지난 지금 재건축 시기가 도래했고, 이제는 예전처럼 무분별하게 아파트를 짓게 할 것이 아니라 도시계획적 틀 안에서 개발할 수 있도록 하자는 공감대가 있었다"고 말을 이었다.

이어 "지구단위계획을 통해서 관리할 수도 있겠지만, 지구단위계획 수립보다 정교하게 건축계획을 유도할 수 있는 방법은 특별계획구역 지정이라고 판단했다"며 "상업시설은 어떻게, 공공보행통로는 어떻게 하라는 식으로 디테일한 주문이 가능하다"고 덧붙였다.

'지구단위계획수립지침'에 따르면 특별계획구역이란 지구단위계획구역 중에서 현상설계 등에 의해 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나, 계획의 수립 및 실현에 상당한 기간이 걸릴 것으로 예상돼 충분한 시간을 가질 필요가 있을 때 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역을 말한다.

특별계획구역 지정은 △지구단위계획 및 특별계획가능구역 지정안 작성 △주민열람공고 △구도시계획위원회 자문 △도시건축공동위원회 심의 △결정고시 △특별계획구역 지정 및 세부개발계획안 작성 △주민열람공고 △구도시계획위원회 자문 △도시건축공동위원회 심의 △결정고시 등 절차를 거쳐 이뤄진다.

이번 특별계획구역 지정 결정 전부터 서울시는 재건축에 대한 가이드라인을 강화했다. 지난해 3월 '도시·건축 혁신안'을 발표하며 상계주공5단지, 금호동3가 1, 흑석11구역, 공평15·16지구 등 네 곳을 시범사업지로 선정, 시가 정비계획 시작 단계부터 개입해 층수나 디자인 등에 대한 가이드라인을 제시하겠다는 구상을 밝혔다. 최근에는 특별건축구역에서 특화·혁신설계를 불허한다는 방침을 밝혔다. 특별건축구역은 도시경관 보호, 창의적인 디자인 유도 등을 위해 서울시가 지정하는 구역이다.

시 관계자는 "특별계획구역이라는 제도는 굉장히 디테일한 제도라, 설계자가 서울시에서 제시하는 세부 지침만 철저히 지킨다면 훨씬 더 빨리 갈 수 있다"며 "시장 상황이 좋지 않아 법정 절차를 유예했지만, 집값만 잡힌다면 빠른 사업 진행이 가능할 것"이라고 강조했다.

이 같은 방침에 대해 김성주 마이홈공인중개사사무소 대표는 "조합은 용적률 상향이나 개발 이익만 생각하는데, 시에서는 아파트단지와 주변 환경의 조화, 쾌적성 등도 고려하게 될 것"이라고 말했다.

또 "재건축을 진행하는 조합은 협력업체가 40곳이 넘는다. 조합장의 권력이 막강할 수밖에 없는 구조"라며 "아무래도 시가 관여하는 영역이 넓어지면 사업 자체가 투명해지고 사업 속도도 빨라지는 장점이 있을 것"이라고 덧붙였다.