[실전테크]주택시장 누르니 강남 꼬마빌딩 뜬다

강남, 성동 등 유동인구 많은 지역 꼬마빌딩 투자문의 증가

아파트 매매와 달리 규제 덜하고 절세 효과 이득

서울 서대문구 홍제동 근린시설 전경. [사진= 아주경제DB]

정부의 12·16 부동산대책과 고강도 주택 규제로 비주택인 꼬마빌딩에 대한 자산가들의 관심이 높아지고 있다.

3일 부동산 중개업계에 따르면 지난해 말부터 강남권과 성동구 지역을 중심으로 꼬마빌딩 투자 문의가 늘면서 가격이 상승하고 있다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "꼬마빌딩은 보유세와 양도소득세 중과 대상에서 제외돼 투자형 부동산으로서의 가치가 높다"면서 "저금리 기조에서 아파트를 대체할 상품으로 꼬마빌딩이 더욱 부각될 것"이라고 말했다.

실제 KB금융지주 경영연구소에 따르면 2014년 1㎡당 400만원대였던 서울시내 연면적 100㎡ 초과 1000㎡ 미만 빌딩의 거래가격은 지난해 3분기 1000만원으로 올랐다. 5년 전과 비교해 가격이 2.5배나 뛴 것이다.

서울시내에서 꼬마빌딩 거래가 가장 활발한 곳은 강남구였다. 3분기까지 거래량이 154건으로 가장 많았다. 이어 중구 88건, 종로구 71건 순이었다. 특히 강남·서초·송파 등 강남 3구의 꼬마빌딩 거래 가격이 상승세다. 지난해 3.3㎡당 평균 매매가격이 8270만원으로 2018년(7026만원)보다 17.7% 올랐다. 2년 전 6296만원보다는 31.4% 상승했다.

지난해 말 거래된 강남구 논현동 소재 5층짜리 빌딩의 경우 1년여 만에 10억2000만원(11.6%) 올랐다. 역삼동의 300㎡짜리 건물은 2017년 6월 70억원에 매매됐는데 지난해 말 82억7000만원에 다시 팔렸다. 2년여 만에 12억7000만원의 차익이 발생한 것이다.

꼬마빌딩이 투자처로 주목을 받는 이유는 정부의 부동산 규제가 주택시장에 초점이 맞춰지면서 자산가들이 세금 부담을 피할 수 있는 상업용 부동산으로 갈아타고 있기 때문이다.

빌딩투자는 아파트 매매와 달리 규제가 덜하고, 안정적 임대수익률을 낼 수 있다. 특히 꼬마빌딩은 소액 자본으로도 접근할 수 있다는 장점이 있다.

반면 자산가들이 선호하던 주택 임대 사업은 정부의 규제 강화로 매력이 뚝 떨어졌다. 그동안 주택 임대소득이 연 2000만원 이하일 경우 비과세됐지만 2019년 귀속분부터는 2000만원 이하 소득에 대해서도 소득세가 과세된다.

추가 금리 인하 가능성이 높은 점도 빌딩 투자가 주목받는 이유다. 한국은행이 지난 1월 금융통화위원회에서 기준금리를 1.25% 동결했지만 상반기 기준금리가 추가로 인하되면 부동산 업계에서는 꼬마빌딩과 같은 수익형 부동산 인기가 더욱 높아질 것으로 보고 있다.

투자할 때는 세 가지 법칙을 기억해야 한다. 유동인구가 많은 번화가 지역을 고를 것, 소비력이 뒷받침된 지역을 고를 것, 구매 시에는 공동·법인명의를 이용할 것 등이다. 구매력을 갖춘 유동인구가 많으면 상권이 활성화되고 당연히 빌딩 가치도 올라가기 때문이다. 여기에 법인이나 공동 명의를 사용하면 절세효과도 볼 수 있다. 개인은 빌딩 매매 시 종합소득세뿐 아니라 양도소득세도 내야 하지만 법인은 법인세만 내면 되기 때문이다.

다만 묻지마 식 꼬마빌딩 투자는 주의해야 한다. 정부가 앞으로 주택, 오피스텔, 상업용 건물을 제외한 일반 건물에 상속·증여세를 매기는 기준을 기준시가가 아닌 감정평가액을 적용하기로 세법을 바꿨기 때문이다. 업계 관계자는 "그동안 꼬마빌딩의 공시가격이 낮게 평가되어 있어 상속, 증여세 부담을 덜기 위한 자산가들의 절세 투자처로 인식돼 왔지만 새 세법이 적용되면 절세가 불가능해 갈아타기 수요가 발생할 것"이라고 말했다.