[실전테크]아파트 부자들이 전하는 재테크 원칙…"과감하되 올인하지 않기"

상환능력 벗어난 대출 조심하고 자신만의 투자 기준 정립해야

서울만 답 아니다…전국 도처에 있는 기회만 잡으면 성공 가능

최근 본지와 만난 '아파트부자들' 연재작의 주인공들은 저마다 다른 전략으로 재테크에 성공했지만, 공통적으로 "올인하지 않되 과감하게 행동하기"라는 원칙을 지켜야 한다고 입을 모았다.

실패하더라도 감당할 수 있는 수준에서 최대 한도의 대출로 투자금을 조달한 후 타인이 추천한 매물을 맹신하지 말고 자신만의 투자 기준과 방침 아래 재빨리 움직여야 한다는 얘기다. 
 

B씨가 매입한 송도 '힐스테이트레이크2차' RR 매물 거실에서 바라본 전경. [사진= 제보자 제공]

3일 무일푼 개인사업자에서 월세 1000만원을 받는 갓물주가 된 50대 A씨는 "대출을 두려워해서는 안 된다"면서도 "다만 자신이 감당할 수 있는 범위 내에서 현명하게 이뤄져야 한다"고 강조했다.

한창 집값이 오르는 시기를 틈타 부동산 재테크에 몰두한 나머지, 자신의 상환능력을 벗어난 범위까지 대출을 받는 경우가 많아 조심해야 한다는 얘기다.

A씨는 "부동산 컨설팅 하다 보면 신용에 집담보, 신탁대출도 모자라 법인을 내서 대출 받는 경우가 부지기수"라며 "집값이 계속 오르기만 하면 몰라도 떨어질 땐 큰일 나는 것"이라고 말했다.

그는 이어 "갭투자용으로 전세를 받아 새 물건을 사면 대출 상환능력이 발목을 잡을 수 있기 때문에 이자 수준의 임대료를 받는 반전세 또는 완전 전세 물건으로 돌리는 방법이 있다"고 부연했다.

투자 매물을 선택하는 가장 중요한 문제에 관해서는 주변 소문이나 공인중개사의 분석, 타인의 추천이 아니라 자신만의 분석과 확신, 결단이 필요하다는 조언이 이어졌다.

서울 외에 비규제지역에 투자해서 6년 만에 17억원에 달하는 자산증식을 이뤄낸 회사원 B씨는 ”자신만의 리스트업이 가장 중요하다. 남들이 좋다는 것만 뒤쫓아서는 안 된다“고 설명했다.

B씨의 매물 선택 기준 중에서 가장 중요한 건 '해당 지역 생활권 부자들이 막대한 돈을 주고서라도 살고 싶은 탁월한 조망권을 갖춘 집'이고, 두 번째가 입지다.

입주하기 전에 공사 중인 아파트 단지 주변을 지도와 토지이용계획도, 조감도·평면도 등으로 분석하고 본격적으로 웃돈이 붙기 전에 사두는 것이다.

실제 그는 매입 당시 비규제지역에 기반시설도 제대로 갖춰지지 않았던 세종시와 광교, 송도 등지를 매수해 막대한 시세차익을 실현했다.

B씨는 "요즘 웬만한 정보는 모두 인터넷에 있다. 자신이 직접 발품을 팔면 어떤 전문가보다 자신만의 투자 리스트를 만들 수 있는데, 다른 사람들 말만 맹신해서는 안 된다"고 지적했다.

또, 수도권 공공택지 '줍줍'으로 5년 만에 수십억원의 부동산 자산을 증식한 C씨도 다수가 서울에 투자할 때 당시 시장에서 외면받은 미계약 물량을 선점해서 돈을 벌었다.

C씨는 "서울 말고도 적은 투자금으로 도전할 수 있는 기회가 도처에 있는데 찾아내지 못할 뿐"이라며 "부지런히 임장(현장에 다녀 옴) 가고 지하철 계획도 등을 분석하면 실패할 수 없는 답이 나온다"고 설명했다.

그는 한때 초기 계약률이 28%에 불과했던 수원 호매실과 미분양 사태가 속출했던 경기 구리 갈매지구 매물을 2015년부터 총 4채 사들여 약 20억원의 부동산 자산을 늘렸다.

미계약분을 팔기 위해 건설사가 제공하는 중도금 무이자 혜택을 받고 전세를 놓은 결과 그가 쓴 실투자금은 당시 분양가의 10%가량인 1억5000만원 정도에 불과했다.

분양가격이 저렴한 수도권 공공택지개발지구 매물을 매입해 놓으면 공공택지 특성상 언젠가 교육·교통·생활편의시설이 확충되므로 시세차익이 담보돼 있다는 계산이 적중한 셈이다.

C씨는 "20년 맞벌이로 번 돈을 쓰면 어떻게든 서울에도 투자할 수 있었다"며 "하지만 제 나름의 분석과 노하우가 없었다면 적은 투자금으로 이런 막대한 수익률을 실현할 수는 없었을 것"이라고 말했다.