[아주 쉬운 뉴스 Q&A] 수용성·노도강도 규제한다는데…가로주택에 투자해볼까?

[3층 연립이 7층 아파트로 국내 첫 가로주택 정비사업 성과물인 서울 강동구 천호동 다성이즈빌(오른쪽). 1987년 지은 동도연립(왼쪽)을 재건축한 아파트다. /서울 강동구]

자고 일어나면 1억씩 오른다. 최근 '수·용·성(수원·용인·성남)' 집값을 두고 하는 말입니다. 정부가 지난 12·16 부동산 대책으로 강남의 집값을 규제하자 수도권 수·용·성과 서울 노·도·강(노원·도봉·강북) 지역에서 집값이 폭등하며 풍선효과가 나타나고 있습니다. 정부는 해당 지역에 대한 추가 규제 방안와 서울 주택공급 확대 방안을 이달 안에 내놓겠다고 밝혔습니다.

시장에서는 정부와 서울시가 밝힐 서울지역 주택공급 확대방안에 집중하고 있습니다. 가장 유력한 안으로 가로주택정비사업이 거론됩니다. 서울 및 수도권 아파트 가격이 급등하는 이유는 '실거주+투자' 목적으로 이만한 수단이 없기 때문입니다. 과연 가로주택정비사업이란 무엇이고, 재건축 아파트를 잇는 투자수단으로 활약할 수 있을지 짚어봤습니다.

Q. 가로주택정비사업은 무엇인가요?

가로주택정비사업은 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 노후주택을 소규모로 정비해 주거환경을 개선하는 사업입니다.

도시계획도로 또는 폭 6m 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 미만의 가로구역(단, 해당 구역 내 폭 4m 이상의 통과도로가 설치되어 있지 않아야 함)에서 사업시행이 가능합니다.

Q. 가로주택정비사업 추진을 위한 조건은?

우선 정비사업지 내 노후·불량건축물 수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상이어야 합니다. 기존주택의 호수 또는 세대수가 10호(모두 단독주택인 경우), 20가구(모두 공동주택인 경우), 20채(단독주택과 공동주택으로 구성된 경우 단독주택 호수와 공동주택 세대수를 합한 수) 이상을 충족해야 합니다.

사업 시행은 조합이 단독으로 시행하거나 구청장, 토지주택공사등(LH·SH), 건설업자, 등록사업자, 신탁사 등과 공동 추진 등이 가능합니다. 공도추진의 경우는 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어야 합니다.

가로주택정비사업 조합은 토지 등 소유자의 80% 이상, 토지면적의 3분의 2 이상 동의를 받으면 설립 가능합니다.

공동주택의 경우 각 동별 구분소유자의 과반수 동의가 필요하며, 공동주택 외의 건축물은 해당 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 50% 이상의 토지등소유자 동의가 필요합니다.

Q. 가로주택정비사업 특징은?

가로주택정비사업의 가장 큰 장점은 비용 절감입니다. 재건축은 조합설립에서 완공까지 보통 10~20년이 소요돼 '시간과의 싸움'으로 불리는데 가로주택정비는 평균 3~4년이 소요됩니다. 기존 재건축에 비해 정비계획 절차가 간단해 사업 추진속도가 매우 빠르기 때문입니다.

해당 사업의 경우 재건축에 필요한 정비기본계획, 정비구역·정비계획, 조합설립 추진위원회 설립 절차 없이 '조합설립-사업시행-이주 및 착공-준공 및 입주' 등 4단계 절차를 거칩니다.

Q. 가로주택정비사업, 재테크로 가능할까

최근 재개발· 재건축사업은 곳곳에서 악재입니다. 일몰제로 인한 정비구역 해제, 재건축 초과이익환수에 따른 재건축부담금, 분양가상한제 시행 등이 대표적입니다. 여기에 조합원들 이주비 대출까지도 규제 대상입니다. 앞으로는 재개발·재건축사업으로 돈을 벌기 어렵다는 얘기입니다.

반면 가로주택정비사업은 특례까지 제정해가면서 정부가 전폭적으로 지원하고 있습니다. 재건축초과이익환수 적용을 받지 않고, 일반분양이 소규모(30가구 미만)일 경우와 공공성(임대주택 20%)을 충족하는 경우에는 분양가상한제 적용도 받지 않습니다.

무엇보다 사업비 대출금은 최고 75%까지, 초저금리(1.5% 정도) 수준으로 지원 가능합니다. 최근에는 사업면적도 기존 1만㎡ 미만에서 2만㎡ 미만으로 두배 늘었습니다. 임대주택 20%조건을 충족하면 용적률도 기존 200%에서 250%까지 상향됩니다. 

유의할 점은 준공 후에는 단독 아파트가 된다는 점입니다. 나홀로 아파트는 커뮤니티가 없고 현금화 하기 어렵다는 단점이 있습니다. 신축아파트이지만 가격이 크게 상승하기 어렵다는 점도 작용합니다. 다만 입지가 좋고, 사업성이 높다면 요즘같은 시대에 '실거주+투자'를 동시에 충족시킬 이만한 수단은 없어보입니다.