[이슈분석] "마곡 vs 발산 단순비교는 '악의적'"...SH, 고분양가 논란에 '발끈'

오세훈 이어 경실련 "고분양가로 폭리" 비판에 적극 해명

"관련 법과 개발목적 다른 발산지구와 단순 비교 부적절"

마곡9단지 고분양가 논란에 공급자인 SH(서울주택도시공사)가 발끈했다. 관련법상 절차대로 분양한 것을 두고 오세훈 전 서울시장에 이어 시민단체가 고분양가 논란에 불쏘시개를 들이대자, 적극적인 해명에 나선 것이다. 적법하게 산출한 분양가와 수익을 서민임대주택 공급에 쓴다는 취지에도 위배되지 않는다는 게 SH의 주장이다. 

 

마곡8·9단지 분양가 비교[자료 = SH]
 

경제정의실천연합(이하 경실련)은 지난 10일 보도자료로 "SH가 마곡9단지 분양가를 제멋대로 책정해 2260억원에 달하는 불로소득을 가져갔다"며 "도로 하나 차이인 발산지구(2011년 공급) 분양가 790만원의 2.4배인 1510만원의 고분양가를 책정했다"고 주장했다. 

경실련은 분양가를 현행 대비 25%가량 저렴한 3.3㎡당 1130만원 수준까지 낮출 수 있다고 주장했다. 조성원가(3.3㎡당 600만원) 기준으로 건축비 등을 고려한 추정이다.

SH는 택지비와 건축비를 각각 '도시개발법과' '주택법', '공공주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙'에 따라 규정과 절차에 맞춰 책정했다고 반박했다.

SH 관계자는 "관련 법에 따라 인근 마곡8단지(2015년 공급) 대비 54~64% 수준의 현저히 낮은 분양가로 공급했다"며 "주변 전셋값과 비교해도 유사한 정도다"라고 말했다.

발산지구와 마곡9단지는 절차법상 같은 기준으로 분양가를 비교할 수 없다. 같은 공공택지지만 땅값과 건축비 책정방식, 개발목적, 등이 각각 다르기 때문이다.

택지개발촉진법에 따른 택지개발사업인 발산지구는 지역 시세와 관계없이 조성원가를 기준으로 땅값을 정한다. 이에 반해 도시개발사업인 마곡지구는 감정평가액(시세)이 기준이다.

택지개발사업의 목적은 '도시지역의 시급한 주택난을 해소하기 위함'이다. 도시 기반시설(인프라) 확충보다는 주택 위주의 개발인 만큼 건축비가 도시개발사업보다 낮게 책정된다.

도시개발사업은 주거뿐 아니라 상업·보건·복지시설과 녹지공간 등 도시의 전반적인 인프라를 모두 구축하는 사업이다. 택지개발사업보다 비용이 더 많이 들 수밖에 없다.

실제 발산지구와 비슷한 시기에 공급한 서울시 성동구 행당동 도시개발사업지구 '서울숲 더샵'의 3.3㎡당 평균 분양가도 1800만원에 달했었다.

SH는 "폭리를 취했다"는 경실련의 평가도 악의적이란 입장이다.  분양수익은 대부분 서민주거안정에 쓰인다는 것이다. 

SH의 주력 공공사업인 임대 손익 추이를 보면 지난 5년간 1조6000억원에 달하는 누적 적자를 봤다. 

 

임대손익 추이.[자료 = SH]
 

연도별 총 임대수익과 비용을 보면 2014년에서 2018년까지 비용(수선비·감가상각비 등)은 3907억원에서 4870억원까지 24% 늘어난 데 반해 수익은 1162억원에서 2018년 1265억원으로 고작 8.8% 늘어나는 데 그쳤다.

이에 따라 연도별 손익은 2014년 -2745억원에서 △2015년 -3336억원 △2016년 -3591억원 △2017년 -3578억원 △2018년 –3605억원까지 불어난 상황이다.

SH 관계자는 "공공택지 분양가를 임의로 책정하지도 않았을뿐더러, 가능하지도 않다"며 "막대한 손해를 감수하고 있기에 법으로 정한 테두리 안에서 최소한의 이익이 있어야만 공공사업도 유지할 수 있다는 점을 이해해달라"고 말했다.