[안선영의 아주-머니] 급매물 쌓이는 부동산 시장…'이것' 확인하세요

꼼꼼한 대출 계획 필요…서울 15억 이상 아파트는 대출 불가

코로나19 확산으로 경기가 위축된 데다가 아파트 공시가격 급등으로 보유세 부담까지 커지자 부동산 시장에 급매물이 쏟아지고 있다. 올 6월로 종료되는 다주택자 양도소득세 감면 혜택을 받기 위한 '절세 매물'도 적지 않은 상황이다.

이 때문에 내 집 마련을 계획한 실수요자를 중심으로 급매를 잡으려는 움직임이 나타나고 있다. 매도자 우위 시장에서는 호가가 시세가 되지만 매수자 우위에서는 급매가 시세가 된다.

급매물을 거래할 때는 정상거래보다 더 꼼꼼한 확인이 필요하다. 일단 매물이 보유세 부담이나 해외이민, 직장이동 등 개인사정으로 싸게 내놓은 것이면 비교적 위험이 적고 안전하게 거래를 할 수 있다.

그러나 등기부등본상 주인 변경이 잦거나 복잡한 권리관계가 얽혀 있다면 경매를 피하기 위해 나온 매물일 수 있다. 이럴 경우에는 다음을 기회로 삼는 것이 좋다. 그럼에도 매입을 고민한다면 반드시 전문가의 조언과 도움을 받는 것을 추천한다.

급매로 사려는 집이 이미 대출을 많이 안고 있는 경우에도 조심해야 한다. 자칫 집을 담보로 한 대출이 어려울 수 있기 때문이다. 대출을 받아 급매물을 살 때는 대출가능 여부와 대출금액, 대출승계 여부 등을 확인하고 대출계획을 사전에 세워두어야 한다.

특히 서울은 25개 자치구 모두 투기과열지구로 묶여 15억원 이상 아파트는 대출이 불가능하고 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 주택담보인정비율(LTV)이 30%로 축소된 점을 주의할 필요가 있다. 수도권과 세종 등을 포함한 44곳은 조정대상지역에 포함돼 LTV가 9억원 이하분은 50%, 9억원 초과분은 30%로 낮아졌다.

제대로 된 대출계획을 세우지 않고 무작정 계약을 진행하면 자칫 자금 부족으로 계약파기로 인한 손실을 볼 수 있다.

급매물인 만큼 빠른 선택이 필요하지만, 무조건 서둘러서도 안된다. 일반적으로 급매물은 시세보다 5~10% 싸게 나오기 때문에 최근의 거래가격을 확인하고, 인근 부동산을 방문해 정확한 주변 시세를 알아야 한다.

올해 서울의 고가 아파트를 중심으로 공시가격이 크게 오르면서 고가주택 보유자와 다주택자의 보유세 부담이 상당히 커질 전망이다. 전문가들은 정부의 12·16대책과 코로나19 팬데믹 충격까지 겹치며 강남권 등 고가 아파트 시장이 급속히 얼어붙고 있는 가운데, 보유세 부담이 더해지면서 주택 매도에 나서는 다주택자들이 늘어날 것으로 예상한다. 사진은 19일 서울 송파구 한 상가의 부동산 중개업소. [사진=연합뉴스]