재개발 일몰 구역서 민간개발 길 막힌다…"공공참여로 가야"

증산4구역 등 재개발 일몰제 적용지 대상

5·6공급대책 따른 공공재개발 힘 실릴 듯

서울시 용산구 남산에서 바라본 주택가 전경.

앞으로 '일몰제' 등 이유로 정비구역이 해제된 곳들은 '공공재개발' 말고는 마땅한 출구가 없을 것으로 보인다. 유력한 대안사업으로 떠올랐던 '역세권 공공임대주택사업'의 길마저도 막혀서다. 

서울시는 당초 도심에 부족한 공공주택을 늘리기 위해 구역 해제지역에서 민간이 주도한 '역세권 공공임대주택사업'을 추진토록 하는 방안을 긍정적으로 검토했지만, 이런 방침을 뒤집었다. 

일각에서는 앞서 정부가 발표한 ‘5·6 공급대책‘에 발맞춰 LH와 SH를 사업시행자로 한 공공재개발에 힘을 실어주는 것 아니냐는 분석이 나온다.

지난 3월 기준 서울시 내 일몰제 대상 구역은 총 40곳이다. 이 중 15곳은 조합설립 인가를 신청하거나 받아 일몰제에서 벗어났고, 24곳은 일몰기한 연장을 신청, 심의 결과를 기다리고 있다. 나머지 1곳은 구역 해제됐다.

16일 서울시에 따르면 시는 개정한 '역세권 공공임대주택 건립 및 운영기준'을 이르면 이번주 중 공개한다. 개정안은 향후 '역세권 공공임대주택사업' 추진의 근거가 된다.

역세권 공공임대주택 사업은 일몰제 등으로 정비구역 지정이 해제된 사업장에서 시도할 수 있는 사실상 마지막 민간주도 개발방식으로 꼽혔다.

실제로 정비사업 일몰제 1호 사업지인 은평구 ’증산4구역‘은 1년여 전부터 은평구청의 제안을 받아 역세권 공공임대주택사업을 추진 중이다.

이미 정비계획 입안제안 및 구역 지정 신청을 위한 최소 주민동의율 60%를 충족한 상태다. 오는 7~8월 사업 신청절차에 들어가기로 했다.

증산역세권재개발 추진준비위원회 관계자는 "이제와 공공재개발로 돌리긴 어렵다. 이미 입안제안을 위한 동의서 비율도 충족했다"며 "내년 7월경 서울시로부터 구역지정을 받을 것으로 보인다"고 했다.

그러나 이 같은 기대가 이뤄지기는 어려울 것으로 보인다. 시는 개정안을 준비하면서 사업 가능 대상을 기존 '2·3종 일반주거지역'에서 '1종 일반주거지역 및 정비구역 해제지역'까지 확대하는 안을 검토했지만, 이 같은 내용은 검토 막바지에서 제외된 것으로 확인됐다.

서울시 주택공급과 관계자는 "해제지역에서 다시 재개발, 재건축사업을 하도록 열어준다는 것은 모순이 있다고 본다. 주민 50% 이상이 반대해서 해제된 곳들이 대부분이지 않나"며 "다만 '주택법'에 의한 사업, 예컨대 지역주택조합사업 정도는 허용할 계획"이라고 했다.

주택법에 근거한 지역주택조합 방식이 아니라 도시및주거환경정비법에 근거한 재개발·재건축 방식으로는 역세권 공공임대주택사업을 추진할 수 없다는 얘기다.

지역주택조합 방식 사업은 사업구역 규모가 작은 곳에 적합한 모델이라, 기존에 대규모 정비사업을 추진하던 증산4구역 등과는 맞지 않다.

서울시 관계자도 "지역주택조합 방식 사업 승인을 받으려면 토지 전체 95% 이상의 동의를 얻어야 하는데 증산4구역은 구역 자체가 워낙 넓다"며 "사실상 공공이 같이 하는 방식 정도가 남아 있지 않나 싶다"고 전했다.

증산동 205의 33 일대 약 17만㎡를 아우르는 증산4구역은 수색·증산뉴타운에서 규모가 가장 크다. 상암디지털미디어시티(DMC)와 가까워 서북권 알짜 입지로 꼽혔다.

역세권 공공임대주택사업은 민간사업자가 역세권에 주택을 지으면 시가 용적률 상향 등 인센티브를 부여하고 용적률 상향으로 발생하는 주택의 50~60%를 표준건축비로 매입(부속토지는 기부채납), 공공임대주택으로 공급하는 사업을 말한다.