[아파트부자들] 지식산업센터가 바꾼 인생…"덕분에 알바몬에서 CEO 됐죠"

비규제·고대출 이점 포착한 후 '즉결즉행' 투자 시작

평균 연수익률 28%…시세차익+임대료까지 1석2조

유동자금 아파트 등에 재투자…자산 100억원대 달성

<편집자주> 우리는 한 해에 부동산 자산이 수억원씩 불어나는 시대에 살아왔습니다. 혹자는 이 기회의 땅에서 큰돈을 벌었고, 누군가는 적은 이윤에 만족하거나 손해를 보면서 부자들의 뒷모습을 바라보게 됐습니다.

그래서일까요. 30대 이상 성인남녀가 두 명 이상 모인 곳에서는 어김없이 "누가 어디에 뭘 샀는데 몇억원을 벌었대"와 같은 주제가 으레 오갑니다. 삽시간에 궁금증의 초점은 그가 언제, 어디서, 어떻게에 맞춰지죠.

이에 본지는 소위 '아파트부자'로 불리는 이들의 이야기와 재테크 노하우를 여러분께 소개하고자 합니다. 성공담과 실패 경험뿐 아니라 기회와 위기를 마주했을 때의 심정과 전략, 그 결과까지 전하겠습니다. 매주 월요일 30부작으로 연재합니다. 이 기록으로써 우리 모두 나름의 교훈을 얻어가길 바랍니다.
 

[그래픽 = 김효곤 기자]

아파트부자들 열여덟 번째 주인공은 지식산업센터 투자로 인생역전에 성공한 도정국 뉴튼스포스(Newtons4th) 한국지사 대표(47)다.

소년 가장으로서 세신사와 배달부, 도장원 등 일용직으로 생계를 유지하던 그는 이제 전기차 혁명 시대를 대비하는 CEO이자 강사, 작가로 거듭났다.

파란만장한 삶의 전환은 대표 저서인 '나는 아파트형공장 투자로 100억원대 자산가가 되었다'에서 가늠할 수 있듯 부동산 투자로부터 시작됐다.

지난한 가정사를 생략하고, 이야기는 9년 전으로 돌아간다. 우여곡절 끝에 진학한 '전기과' 전공을 살려 관련 기술영업직에서 11년간 경력을 쌓았던 때다.

"투자에 눈을 뜨기 전까지는 일만 했어요. 알뜰하게. 그러다 한번은 남양주로 캠핑을 같이 온 친구가 아파트형 공장(지식산업센터)에 투자해서 직장을 그만두는 게 꿈이라는 거예요."

"말이 되냐면서 핀잔을 줬었죠. 아파트나 오피스텔 이런 건 들어봤어도 생전 지식산업센터는 처음 들어봤으니까. 괜히 공실 나고 실패하기 전에 그만두라고 했어요."

"근데, 지켜보니까 월세를 한 번도 밀리지 않고 잘 받더라고요. 아, 이거 돈 되는구나. 그때야 생각이 바뀌었죠. 바로 괜찮은 물건 없냐고 추천받아서 샀습니다."

대출이 최대 80%까지 나오는 만큼 적은 자기자본으로 다수의 매물을 매입할 수 있고, 시세차익과 임대수익 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다는 걸 깨달았기 때문이다.

그는 구로디지털단지 인근 지식산업센터 132㎡(40평) 규모의 한 호실을 3억원에 계약한 후 이를 반으로 쪼개서 임대료를 따로 받았다.

한 곳에서 월세 160만원을 받는 것보다 월세 80만원과 100만원짜리(낮은 보증금) 두 곳으로 나눠 수익률을 더 높이기 위한 전략이다.

매입가 중에서 세금 등 부대비용을 포함한 자기자본은 약 5000만원이 들었다. 추후 매도할 때 얻은 1억원의 시세차익을 빼고도 연 34%에 달하는 수익률이다.

또 대출 4억8000만원을 끼고 6억원에 산 서울의 한 지식산업센터의 경우 보증금 3000만원에 월세 360만원을 받았다. 임대수익률 연 29%에 3년 후 차익 1억3000만원을 얻은 매물이다.

그는 공격적인 추가 매수에 나서 현재까지 10여채 규모의 지식산업센터를 유지하는 중이다. 임대료는 월평균 약 2000만원을 받고 있다. 부대비용을 제외한 1300만원 정도가 수익이다.
 

도정국 뉴튼스포스(Newtons4th) 한국지사 대표. [사진 = 사연자 제공]

지금까지 공실 등을 고려한 평균 연수익률은 무려 28%로 추산된다. 최근 강연을 준비하면서 계산해본 결과다.

"즉결즉행. 즉시 결정하고 즉시 행동한다. 저의 철학입니다. 투자하기로 마음먹고는 밥하고 커피를 먹더라도 공인중개사사무소에 가서 먹었어요."

"뜨거운 커피 사서, 차가운 건 한번에 먹으면 나가야 하니까. 온갖 지역으로 직접 가서 정보를 얻고 입지도 분석하는 거예요. 괜찮으면 바로 계약하죠."

"입지 보는 건 아파트랑 똑같아요. 배후수요가 많은 역세권. 하지만 지식산업센터는 세입자 관리에 주기적으로 가구나 가전을 새로 사야 하는 스트레스가 없다는 이점이 있습니다."

매달 들어오는 막대한 유동자금은 아파트 또는 상가 매입, 주식 등 다른 투자에 활용했다. 아파트만 최대 20채를 보유했던 그의 자산이 100억원대로 불어난 비결이다.

"그런데 아파트 같은 전통적인 부동산은 규제나 시장 상황에 따라 수익률 변동이 커서 저한테 메리트가 없더라고요. 종부세에다 양도소득세 등등 다 떼면 남는 게 많지 않았어요."

"지식산업센터는 주택과 달리 몇 채를 가지고 있든지 중과세를 받지 않아요. 세금이 너무 많이 나온다 싶은 자산의 기준이 상대적으로 높이 있어서 더 많은 자산을 보유할 수 있는 거죠."

"앞으로 수요는 더 많아질 거예요. 큰 사무실이 필요 없는 지식 기반 산업이 크면서 입주할 기업이 늘어나니까요. 합리적인 임대료에 편리한 교통, 편의시설 인프라가 있는 최적의 업무공간이잖아요."

실제로 지식산업센터는 신도시 등 택지개발지구의 베드타운화를 막기 위해 도입된 '자족시설용지'에 지어져 도심에 위치하는 특징이 있다. 

현재 그는 '아파트형 공장 투자연구소' 소장을 맡아 투자를 이어가고 있다. 노하우 전수와 함께 본인만의 투자 감각을 잃지 않기 위해서다. 

자신이 일하는 영역에서 확고한 목표도 있다. 앞으로 도로 위의 스마트폰이 될 전기차 시대를 대비해 글로벌전기차수리센터 'GEVR'를 만드는 일이다.

"지금 전기차기술인협회 대표도 맡고 있거든요. 투자와 별개로 이건 제가 하고 싶었던 일이니까, 꿈을 이룰 생각입니다."

"만약에 부동산에 입문하지 않았다면 상상하기 어려웠을 거예요. 저한테는 치열한 인생을 살 수 있게 된 원동력인 셈이죠."