[부동산 긴급점검] 서울→수도권→지방...다시 서울..."부동자금 유턴"

저금리로 부동자금 넘쳐...규제에도 역시 '강남' 확인

[사진 = 김효곤 기자]

서울 집값이 10주 만에 상승세로 전환한 것은 각종 규제로 수도권·지방으로 향했던 시중 부동자금의 '유턴' 때문이다. 풍선효과로 지방광역시 집값까지 급등하면서 서울-지방 집값 차이(Gap)가 줄어 투자자들이 다시 강남으로 발길을 돌리고 있다는 것이다. 정부가 추가 대책을 예고하고 나섰지만, 저금리로 인해 시중 부동자금이 넘쳐나는 상황에서 뚜렷한 대체 투자처를 찾지 못하는 한 강남 부동산 가격을 잡기는 어려울 것이란 전망이 많다. 

21대 국회 출범 이후 줄곧 언급되고 있는 '임대차3법'도 갭투자 유인을 약화시키는 변수가 되기엔 미약하다는 관측이 우세하다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "투자자가 지방으로 자금을 일시 투입했다가 수익을 실현하고 나오는 경우가 종종 보인다. 결국 이 자금은 상급지, 우리가 아는 광역시나 수도권, 서울까지로 흘러갈 수밖에 없다"며 "지방가격이 오르면서 상대적으로 갭이 줄어든 수도권으로 몰리는 것"이라고 했다.

박 대표는 자금이 상급지로 흐르는 상황이 향후 1년 정도 이어질 것으로 내다봤다. 이후 상황은 정책 방향에 따라 달라질 수 있다는 게 박 대표의 생각이다. 다시 말해 지방이 올라서 수도권으로, 수도권이 올라서 지방으로 가는 현상을 하나의 주기로 이해하면 된다는 것이다.

이광수 미래에셋 애널리스트도 "정책의 방향성이 한 원인"이라며 "대출이 나오거나 규제가 덜한 지역, 6억원 이하 주택 등은 수요가 살아 있어 (가격) 상승이 이어진다"고 했다.

코로나19는 이 같은 사이클을 전복하는 요인이 되지 못한다는 설명이다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "한국은 코로나19에도 불구하고 록다운(Rockdown·봉쇄령)을 하지 않는 등 심각성이 상대적으로 떨어진다. 다시 코로나19 이전으로 돌아간 듯한 느낌"이라며 "향후 이런 추세(상승세)가 이어질지는 코로나19 정국이 어떻게 전개되느냐에 달렸다고 본다"고 했다.

이어 "보증금 규모가 크지 않은 보증부 월세의 경우 3~6개월 안에 보증금을 소진하면 그때부턴 체납상태가 되는데, 올가을부터 내년 봄 사이 코로나19 때문에 경제활동이 지속적으로 어려우면 이런 일이 벌어지지 말라는 보장이 없다"며 "지금 무리해서 집을 장만하면 위험할 수 있는 이유"라고도 했다.

전·월세 신고제(임대차 계약 시 실거래 신고 의무화), 전·월세 상한제(임대차 재계약 시 임대료 인상률 5% 제한), 계약갱신청구권(세입자가 원하면 2년 이상 재계약·임차인 계약 연장 권리 보장) 등 내용을 골자로 하는 '임대차보호3법'이 국회 문턱을 넘는다 해도 굳건히 자리잡은 사이클을 끊어내기엔 부족하다는 관측이 많다.

임 교수는 "최근 나온 주택임대차보호법 개정안이 갭투자를 어렵게 만든다고 생각지 않는다. 아무런 문제가 없을 것"이라며 "신규계약은 집주인과 임차인이 협상을 통해 시세대로 계약한다. 들어왔을 때도 못 올리는 게 아니라 지나치게 올리는 것만 못하는 것뿐"이라고 지적했다.

이어 "무한연장도 잘못된 프레임이다. 정당한 사유가 있으면 계약해지도 할 수 있다"며 "임대인 입장에선 나쁜 임차인을 내보내고 좋은 임차인을 오래 거주할 수 있게 할 수 있어서 나쁠 것도 없다"고 덧붙였다. 

박 대표 역시도 "법인 소유의 전세라면 전셋값을 높이 받지 못해도 전세권을 설정해주고 후순위 대출을 받을 수 있다. 투기지역과 투기과열지구는 담보인정비율(LTV)이 40%밖에 안 되지만, 비규제지역은 유리하다"며 "이와 관계없이 현재 전셋값이 상승구간에 있어 높게 받을 가능성이 크다"고 했다.

다만 이 애널리스트는 "매매가를 따라 전세가가 계속 오르면 은행에서 돈을 빌리지 않고 타인자본을 레버리지로 활용하는데, 지금 정부는 그것도 막겠다고 하니 수요는 지금보다 줄어들 수밖에 없다"며 "전세기간 연장을 넘어 종신계약 얘기까지 나오고 있고, 임대료도 5% 상한을 둔다지 않나. 전셋값을 올리지 못하게 하는데 어떻게 레버리지가 일어나겠나"라고 되물었다.

이어 "안 그래도 대출, 세금 규제에다 근자에는 집값이 크게 올라 수요가 많아지기 힘든 형국"이라며 "다주택자는 세 부담 등으로 매물을 출회할 수밖에 없다"고 덧붙였다. 재화의 가격을 결정하는 수요-공급량에서 수요가 빠지고 공급은 늘어남에 따라 가격 하락이 이어질 수밖에 없다는 예측이다.