전세 받아서 분양값 치른다…"돈 한푼 없이 새 아파트 투자 가능"

분양가 대비 전세가율 86.3%…일부 단지는 100% 넘기기도

서울에서 새 아파트 전셋값이 분양가에 육박하는 것으로 나타났다. 사실상 청약 당첨에 성공하기만 하면 자기자본 없이 자금을 조달해 새 아파트를 매집할 수 있다는 얘기다.

10일 부동산 빅데이터 제공 업체 직방에 따르면 입주 1년 미만 서울 아파트의 분양가격 대비 전세가 비율은 이달 기준 86.3%로 조사됐다.

분양가격별 전세가율은 △4억원 이하 90% △4억~6억원 이하 89.8% △6억~9억원 이하 81.6% △9억~15억원 이하 78.9% △15억원 초과 89.6%다.

지역별 평균치를 보면 △전국 76.6% △인천·경기 76.4% △지방 73.3%로 모두 70%를 넘겼다.
 

지역별 분양 가격대별 전세가율.[자료 = 직방]

사실상 청약만 당첨되면 전셋값으로 분양가격 대부분을 치를 수 있다는 의미다. 실제로 일부 단지는 계약금만 내면 중도금과 잔금을 치르고 계약금마저 회수할 수 있었다.

예컨대 2015년 분양한 서울숲리버뷰자이 전용면적 165㎡(49평)의 경우 분양가격이 10억원이었고, 2018년 6월 잔금 납부 전 입주지정기간에 전셋값이 11억원이었다.

중도금을 후불로 내 원금을 상환하지 않고 이자만 납부한 뒤 전셋값으로 잔금까지 치르면 된다는 계산이다. 현재 시세가 25억원이므로 자기자본 없이 차익 14억원을 챙길 수 있었다.

정부의 대출 규제가 아무리 강화되더라도 결국 전세를 레버리지 삼으면 새 아파트 투자가 가능하다는 얘기다.

이에 따라 청약 가점이나 통장이 필요 없는 무순위 청약(줍줍)은 이른바 ‘로또’로 불린다. 지난달 20일 ‘아크포 서울포레스트’ 3가구 무순위 청약에 26만명이 몰린 바 있다.

전용면적 97㎡ 분양가격이 17억4100만원에 달하지만, 현재 전셋값이 이보다 높기 때문에 계약금만 어떻게든 마련하면 상당한 차익을 노릴 수 있기 때문이다.

이런 구조는 아파트 청약 경쟁률을 크게 끌어올린 것으로 분석된다. 올해 서울 아파트 1순위 평균 청약경쟁률은 무려 105.9대1로, 지난해 대비 3배가량 증가했다.

최성헌 직방 매니저는 "청약시장의 호황은 분양 이후 발생하는 시세차익과 신축 아파트 선호뿐 아니라 전세를 활용한 자금 조달이 수월한 것도 요인으로 보인다"고 설명했다.

이어 그는 "서울의 경우 평균적으로 분양가의 80% 이상을 전세를 활용해 조달할 수 있어 초기 20%의 계약금만 필요한 상황"이라고 부연했다.

 

지역별 분양가 대비 전세가율 추이.[자료 = 직방]