규제 따라 바뀌는 빌딩 시장...아파트 누르면 꼬마빌딩 '쑥'

대출 규제 강화로 40억 꼬마빌딩=20억 아파트 '반사효과'

선호 지역도 변화…강남→마용성→강남 다시 유턴

금액별 빌딩 매매 사례 [원빌딩 제공]

정부가 주택 시장을 강하게 압박하면 투자자들의 시선이 연면적 1000㎡, 10층 이하의 소규모 상업용 건물인 '꼬마빌딩'으로 쏠린다는 분석 결과가 나왔다. 아파트 압박을 가하면 가할수록 그 풍선효과가 서울 내 꼬마빌딩으로 나타난다는 것이다.   

15일 빌딩중개법인 원빌딩이 2015~2019년 5년간 국토교통부에 실거래 신고된 서울의 빌딩 거래 내역을 전수조사한 결과, 50억원 미만 꼬마빌딩 매매 건수는 2015년 2202건에서 2016년 2433건으로 늘었다. 이후 2017년(2031건), 2018년(1406건), 2019년(1356‬) 대폭 줄어들었다. 

오동협 원빌딩 대표는 "통계 숫자를 보면 일반 주택 시장의 대체재는 꼬마빌딩이라는 사실을 알 수 있다"면서 "아파트 가격 오르기 전까지는 꼬마빌딩이 팔리다가 아파트 가격이 폭발적 늘면 꼬마빌딩 거래량이 줄어든다"고 말했다. 

2014년 7월 당시 정부가 주택 규제 완화에 나서면서 2015년 초부터 아파트 거래가 활발히 이뤄지기 시작했으나, 아파트값이 폭등하는 상황은 아니어서 꼬마빌딩 거래량은 상승세를 보였다. 그러다 문재인 정부가 들어선 2017년부터 꼬마빌딩 거래량은 확 줄기 시작했다. 

참여 정부 시절의 집값 상승을 경험한 사람들이 너도나도 주택 매매 시장에 뛰어들면서 집값은 폭등했고, 꼬마빌딩 역시 반사효과로 거래량이 줄어든 것이다. 그러다 정부가 집값을 잡겠다는 강한 의지를 내비치면서 규제 일변도 정책을 내놓으며 꼬마빌딩 시장으로 다시 자금이 쏠리는 상황이 이어지고 있다. 

오 대표는 "40억원대 꼬마빌딩은 20억원대 아파트와 비슷한 개념으로 봐야 한다. 주택이 아니라서 대출이 가능하기 때문에 현금 15억원이 있으면 살 수 있기 때문"이라면서 "지난해 정부가 15억원 고가 아파트에 대한 대출을 걸어 잠그면서 매수 방향이 꼬마빌딩으로 향할 수밖에 없다"고 설명했다. 

한편 지역적으로는 강남 3구(강남·서초·송파)에서 2015·2016년 마용성(마포·용산·성동)로 이동했다가 다시 강남 3구로 옮겨 오는 추세다. 골목 상권 트렌드가 경리단길·해방촌·연남동 등 마용성 지역이 확 뜨다가 강남권만큼 가격이 오르면서 메리트가 사라졌기 때문. 

오 대표는 "강남 3구는 50억원 밑 꼬마빌딩 시장에서는 전통적으로 계속 1, 2, 3등을 고정해 온 지역"이라면서 "2015~2017년간 강남보다 가격이 낮아서 투자했던 개인이 다시 강남으로 돌아와 투자하는 분위기다. 또 건물 사는 사람들이 대부분 강남3구 인근에 사는 이유도 있다"고 덧붙였다.