'누더기 세법'에 또 손 댄다…집값 안정 효과 '물음표'

종부세·양도세 중과시 전월세 상승 부추길 수도

정부의 잇따른 부동산 대책에도 불구하고 계속해서 오르는 집값과 정작 규제로 인해 서민 실수요자도 내 집 마련이 어렵게 됐다는 불만이 제기되고 있는 가운데, 정부와 여당은 앞으로 종합 부동산 대책 마련에 착수할 것으로 보인다. 사진은 지난 3일 오후 서울 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 송파구 아파트 단지 모습. [연합뉴스]

정부가 집값 안정을 위해 종합부동산세, 양도소득세를 강화하는 방안 등을 계획 중인 가운데, 세제 개편이 부동산 시장 안정책으로 작동할 수 없다는 지적이 나오고 있다. 오히려 온갖 예외 조항이 난무하는 조세 강화는 정부의 정책 신뢰도를 떨어뜨리고 국민들의 혼란만 가중시킬 수 있다는 것이다.

6일 국토교통부와 정치권 등에 따르면 정부와 더불어민주당은 이번 주 초 당정협의를 열어 최종 논의를 거친 뒤, 이번 주 중 과세강화를 위한 개정안을 국회에 제출할 예정이다.

정부는 20대 국회에서 처리가 무산됐던 종부세와 양도세의 세율을 인상하거나 감면 범위를 축소하는 방향으로 진행할 것으로 알려졌다.

구체적으로 종부세는 현행 0.5∼3.2%인 세율이 0.6∼4.0%까지 올라가는 방안이 검토되고 있다. 조정대상지역 2주택자 종부세 세 부담 상한은 200%에서 300%로 올린다. 과표 구간의 경우 △12억~50억원 △50억~94억원 구간의 상한선을 낮추거나 쪼개는 방안이 유력하다.

단기간에 양도차익을 얻는 경우를 막기 위해 양도세는 1년 내 주택을 사고팔 경우, 최고 80%의 세율을 적용하는 방안을 검토 중이다. 12·16 대책을 통해 1년 미만 보유주택에 대한 양도세율을 현행 40%에서 50%로 끌어올리는 방안을 고려한 바 있다.

문제는 세제 개편만으로는 부동산 시장을 잡기 힘들다는 데 있다. 잦은 부동산 대책 발표로 거주, 보유, 세대 자격 등 여러 요건이 당시 부동산 상황에 따라 개정됐다. 지금은 조건이 워낙 다양하고 까다로워 전문가들도 제대로 알지 못하는 복잡한 상황에 이르렀다.

종부세와 양도세는 규제지역·다주택자 여부와 주택 보유기간·연령대 등 납세의무자의 상황에 따라 각종 중과·배제·공제 등의 요건이 따라붙기 때문에 이들 조건을 모두 이해하고 세 부담을 파악하는 일은 쉽지 않다.

종부세는 2005년 도입 당시만 하더라도 과표 구간(주택)이 4개로 단순했다. 하지만 이후 5개로 늘었고, 현재는 6개로 쪼개져 있다. 가장 최근에는 6억원 이하 구간에 3억원 이하 구간을 추가 적용해 세율을 더 세분화했다.

양도세도 상황은 비슷하다. 비과세를 판단하는 일시적 2주택 기간과 장기보유특별공제 요건이 계속 변하면서 절세정보에 어두운 납세의무자만 피해를 볼 수 있다.

특히 지금과 같이 공급 물량이 부족한 상황에서 세 부담 강화는 오히려 독이 될 수 있다. 주택 보유(종부세)와 매각(양도세)에 모두 중과세를 하면 주택 매물을 오히려 줄어 전·월세 상승을 부추기게 된다. 다주택자는 세금이 올라가는 만큼 세입자에게 세금을 전가시켜 오히려 역효과만 낳는 것이다.

건국대 유선종 부동산학과 교수는 "시장에서는 세 부담보다 부동산 가격 상승폭이 더 클 것으로 예상하면 매물을 절대 내놓지 않을 것"이라며 "지금의 정부 정책은 진입장벽과 퇴로를 모두 차단해 놓고 아무것도 하지 말라는 상황"이라고 말했다.