[부동산 공급대책, 이 vs 이]이낙연 "도심 상가비중 줄이고 유휴부지 활용하자"

- 대책 선봉에 선 이낙연, 박원순 정책기조와도 부합

더불어민주당 이낙연 의원이 추가 주택공급방안으로 도심 유휴부지 활용안을 꺼내들었다. [사진=저작권자. 연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지]

차기 대권주자 선호도 1위를 달리고 있는 이낙연 더불어민주당 의원이 부동산 공급 대책으로 도심 상가비중 줄여 주택 공급을 확대하는 방안과 유휴부지 활용안을 꺼내들었다. 개발제한구역(그린벨트) 해제를 주장하는 이해찬 민주당 대표와는 결이 다른 전략이다. 친노(친노무현) 좌장에 맞서 미래권력의 움직임이 본격화한 것이다.

◆'도심 상가비중 축소·유휴부지' 카드 꺼내든 이낙연…박원순 정책기조에 부합

9일 이 의원은 언론과의 인터뷰에서 부동산 공급 확대를 위한 다양한 방안을 제시했다. 주거상업지역 비율 재조정과 함께 △유휴부지 활용 △근린생활지역·준주거지역 완화 통한 주거지역 확대 등을 제시했다. 이 의원이 제시한 방안은 부동산 시장에 미칠 영향은 최소화하면서 주거지역으로 활용 가능한 토지를 제도 개선을 통해 공급하는 방안을 중점적으로 제안하는 것으로 보인다.

그는 부동산 공급 대책을 두고 "주거지역과 상업지역 비율이 현재 7대 3인데 상업지역이 다른 나라 대도시보다 높아 재조정 여지는 없는지 살펴봐야 한다"고 했다. 또 "유휴부지의 활용이 있다"며 "특히 역세권 부근에 활용 가능한 땅들이 있다면 그걸 우선적으로 주목할 필요가 있다"고 밝혔다. 이와 함께 이 의원은 "근린생활지역이나 준주거지역 일부를 완화해서 주거지역화할 수 있는지 생각해봐야 할 것"이라고 말했다.

이는 이해찬 대표가 내놓은 그린벨트 해제안과는 전혀 다른 부동산 공급대책 제안으로, 상대적으로 현실화 가능성이 높다는 평가를 받는다. 박원순 서울시장이 그린벨트 해제와 재건축 완화에 강한 거부감을 보이고 있는 것과는 달리 유휴부지 활용에는 공감의 뜻을 보이면서다.

앞서 박원순 시장은 지난 6일 민선 7기 2주년 기자간담회에서 "서울시의 기본 철학에 해당하는 그린벨트를 건드리면 안된다. 그린벨트는 미래 세대를 위해 남겨놔야 할 보물과 같은 곳"이라고 못을 박았다. 그러나 유휴부지와 관련해서는 2018년부터 유휴부지 활용안을 제시하고 있어 사실상 이 의원의 의견에 공감하고 있는 것으로 풀이된다. 

[아주경제 DB]

◆업계서도 상업용지 활용 방안에 찬성 기류…"효과 적을 수 있다" 우려

업계에서도 상업용지를 주거지역으로 최대한 활용하는 방안을 모색해야 한다고 주장하고 있다. 상업지의 주거비율을 90% 미만(서울 80% 미만)으로 제한한 현행 규제를 폐기하고, 시내 재건축·재개발 사업 활성화를 위해 현행 주거지역 용적률을 높이고, 층수규제도 완화해야 한다는 입장이다.

대한주택건설협회 관계자는 "상업용지의 경우 수요가 전혀 없는 경우에도 의무적으로 설치해 장기 미분양, 공실 등 사회적 낭비의 원인이 된다"면서 "현행 법규는 용도용적제에 따른 일률적인 도시지역 용적률 규제로 지속가능한 도심주택 공급과 합리적 도시관리가 불가능하다"고 말했다.

전문가들도 주택공급에 대한 보다 과감한 결단을 촉구하고 있다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 "소득상승으로 서울 주택을 구매할 여력이 있는 사람이 늘어나고있는데 구매할 주택이 부족하다는 게 문제"라면서 "이들이 갖고 있는 패닉바잉 즉 '지금 아니면 영영 서울 집을 못 살지 모른다'는 공포가 가격을 끌어올리고 있기 때문에 지금 상황에서는 정부가 '서울에서 더 지을 수 있게 해주겠다'고 적극적으로 신호를 주는 게 중요하다"고 말했다.

다만 일각에서는 서울시 내 유휴부지 규모가 크지 않아 정책적 효과가 적을 것 이라는 우려가 나온다. 이 의원의 유휴부지 활용안이 실질적으로 현실화될 가능성은 높지만, 크게 부푼 집값을 잡으려고 내놓은 부동산 대책으로서 효과는 적을 수밖에 없다는 지적이다.

◆文대통령 지시에 정부·서울시, 전방위적 대책 마련 박차

최근 문 대통령이 주택추가공급 확대방안을 지시하면서 정부와 서울시 등은 시 차원에서 할 수 있는 대응방안 마련에 착수 중이다. 서울시 고위 관계자는 "근생지역, 준주거지역, 공업지역, 역세권 등의 용적률을 완화한 도심고밀개발에 대한 방안을 논의하고 있다"면서 "공공재개발이나 정비사업이 진행된 곳 중 확대할 곳, 뉴타운 해제지역 등을 포함해 최대한 다양한 가능성을 열어놓고 있다"고 말했다.

현행 일반상업지역의 기준용적률은 500~600%이고, 주거비율은 80% 미만(주거비율에 따라 용적률 제한) 등 규제가 엄격하다. 상업지역 용적률은 주거지역(200~300%)보다는 높은 수준이지만 서울주택공급부족 문제를 해결하기에는 역부족이라는 게 공통된 설명이다. 상업비율을 낮추고 주거비율을 높이는 방안과 함께 기존 호텔·오피스 등을 청년주택이나 주거공간으로 활용할 수 있도록 하는 용도변경 규제 완화도 추진중이다.

우선 한국토지주택공사(LH)는 공실 문제를 해소할 방안으로 '복합용지'라는 새로운 개념을 도입해 유사시 상가 대신 주택을 공급하는 방안을 알아보는 중이다. 복합용지는 용도가 특정된 주택용지와 상가용지와 달리 수급 상황에 따라 필요한 건물을 유연하게 지을 수 있도록 한 개념이다. 현행법상 관련 근거가 없는 상태여서 LH는 용도확장 전 복합용지 활용방안을 마련하는 중이다.

서울주택도시공사(SH)도 다음주께 '하천 주변 유휴지역을 활용한 주택건설 개발 가능성 검토 연구용역'에 착수한다. 하천변 유휴부지는 과거에 하천이었던 땅과 그 인근을 포괄하는 개념이다. SH에 따르면 지난 5월 말 기준 시유지 하천변 유휴부지는 총 1047필지 17만4000㎡ 규모다. 

시는 호텔·오피스·상가 등 과잉공급된 상업시설을 활용한 주택공급방안도 협의중이다. 호텔은 코로나19로 관광객의 발길이 뚝 끊기면서 개점휴업 상태고, 오피스 빌딩도 과잉공급과 재택근무의 일상화로 공실률이 상승 추세다. 서울시내 주요 아파트 단지, 상업시설 역시 언택트(비대면) 소비와 온라인쇼핑 증가로 점차 그 기능이 쇠퇴하고 있다.

실제 KB경영연구소에 따르면 올 1분기 전국 상가공실률은 11.7%(중대형상가), 전국 오피스 공실률은 11.1%로 전분기 대비 각각 0.7%포인트, 0.1%포인트씩 상승했다. 시는 중·대형 업무빌딩은 청년주택으로, 소형 업무빌딩은 공유주택으로 용도를 변경하면 재건축 용적률이나 그린벨트 규제 완화 없이도 주택공급을 늘릴 수 있다는 방침이다.