"7·10 부동산 대책, 매물잠김·공급부족 심화…핵심 비껴간 정책"

일부 주택시장 불안요인 해결 가능성도

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(가운데)이 10일 오전 정부서울청사에서 6·17 부동산 정책 후속 대책을 발표하고 있다. [사진=연합뉴스]

6·17 부동산 대책 이후 한 달도 안 돼 7·10 추가 부동산 대책이 발표됐다. 이번 대책은 더욱 강한 규제를 통해 투기수요를 차단하고 서민·실수요자 불안을 해소하겠다는 내용을 골자로 한다. 하지만 전문가들은 "여전히 핵심을 비켜간 정책"이라고 지적했다

◆ 벽 높이고 퇴로 막고…문제 해결보단 심화

보유세인 종합부동산세와 거래세인 양도소득세를 동시에 인상하면서 시장에 극심한 '매물 잠김' 현상은 불가피하게 됐다.

양지영R&C연구소의 양지영 소장은 "지금 집값 상승의 큰 원인 두 가지가 단기적 매물잠김 현상과 장기 공급부족인데 이 문제를 해결하기보다 더 심화시켰다"며 "퇴로가 막히면 매물이 시장에 나올 수 없고 집값이 안정화되기 어렵다는 걸 정부도 알면서 이런 정책을 내놓은 것은 다주택자를 응징하겠다는 의도로밖에 보이지 않는다"고 평가했다.

정부는 시장의 이러한 비판이 제기된 것을 감안해 양도세 강화 방안을 내년 종합부동산세 부과일인 2021년 6월 1일까지 시행을 유예하기로 했다. 내년 5월 31일까지 단기보유 주택 또는 다주택자가 보유한 조정대상지역 내 주택을 매도할 경우 현행 세율이 적용되는 것이다.

그러나 시장에서는 양도세 유예기간을 준다고 해도 시장에 나올 매물은 많지 않을 것으로 봤다.

도시와경제 송승현 대표는 "유예기간이라는 유인책으로 시장에 매물 출현 가능성에 대한 기대감을 올릴 수는 있지만, 재취득 시 무거운 거래비용 발생으로 양도에 대해 고민이 깊어질 것"이라며 "양도세 강화로 주택순환주기가 상당히 더뎌져 거래절벽이 예상된다"고 전망했다.

실제로 지난달까지 다주택자 양도세 중과를 유예했음에도 불구하고 다주택자들은 매물보다 증여를 택했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "증여세의 최고세율이 50%로 현행 3주택자 양도소득세 중과세율보다 낮은 데다 배우자 증여재산공제 한도가 6억원이어서 매각보다 배우자나 자녀에게 증여하는 우회로를 택할 가능성이 있다"고 설명했다.

◆ 임대사업 위축 불가피…정책 일관성은 훼손

임대사업자 제도에 대한 근본적 개편에 대해서는 주택시장의 불안요인을 해결할 수 있다고 봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "이번 조치로 아파트 임대사업은 크게 위축되고, 주택임대사업이 원래대로 회귀할 것"이라고 말했다.

최근 다가구·다세대 주택보다 각광받고 있는 아파트 임대사업은 전세보증금을 지렛대로 활용해 자본이득에 초점을 맞추는 경우가 많아 갭투자와 비슷해진 측면이 있었기 때문이다.

그러나 정부가 갑자기 관련 제도를 폐지하는 등 정책 일관성을 훼손한 것에 대한 비판의 목소리는 피할 수 없을 전망이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "임대사업자의 혜택을 강화한 것은 이전 정부들일지라도, 해당 제도를 크게 홍보하며 임대사업자 등록을 장려했던 것은 현 정부"라고 꼬집었다.

함 랩장은 "임대사업자 활성화 정책 방향을 전면 뒤집은 정책"이라며 "주택매각을 고민하고 사업을 종료할 임대사업자에게 일부 퇴로를 여는 차원에서 임대사업자 외 일반인에게도 과태료 처분을 낮춰 매각을 허용하도록 하는 규제 보완이 필요해 보인다"고 설명했다.

◆ 세제 개편보다 중요한 공급도 '글쎄'

시장에서는 '세금 인상' 카드를 통한 부동산 거래 억제책보다 공급 대책이 더 효과적인 방안으로 봤다.

이에 따라 정부에서도 △도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선 △3기 신도시 용적률 상향 △도시주변 유휴부지·도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 발굴 등 검토 가능한 대안 다섯 가지를 내놨다.

함 랩장은 "수도권 그린벨트 해제나 과거 물망에 올랐다 지역주민 반대로 불발됐던 보금자리주택지를 개발하는 4기 신도시 추가 조성보다 대기수요가 집중된 서울 도심의 직접공급이란 정공법을 선택했다는 점은 긍정적"이라며 "그린벨트는 환경문제 유발과 미래세대를 위한 가용용지 사용에 부담을 느낀 것으로 판단된다"고 말했다.

박원갑 위원은 "도심 고밀개발과 3기신도시 용적률 상향, 도심내 상가 오피스를 활용한 주택 공급 등 다양한 방안을 검토했다는 점에서 공급확대 신호로 볼 수 있다"며 "사전청약물량을 당초 9000가구에서 3만 가구로 확대해 내 집 조기 보유 효과를 통한 시장 안정이 예상된다"고 말했다.

그러나 어떤 방식으로 주택공급을 확대할 것인지에 대해서는 구체적인 방향을 제시하지 못했다는 지적이 나왔다.

이번 대책 발표 전, 서울 강남 인근 그린벨트에 주택을 공급할 것이란 전망이 있었지만 채택되지 않았다. 도심 주변 유휴부지에 신규택지를 발굴하겠다는 방향이 나와 있기는 하지만, 이 역시 서울시와 어떤 방향으로 논의할지 구체적인 방안이 제시되지 않았다.

이에 대해 이은형 연구원은 "정부가 그간 발표했던 주택공급방안을 넘어서는 추가공급물량을 계획하는 것은 어려웠을 것"이라고 평가했다.

그는 "특공물량의 확대를 위해서는 기존에 계획된 주택공급물량에서 배분비율을 조정하는 것이 손쉬운 방법"이라며 "이렇게 되면 작은 평수의 주택에서 크기를 넓혀가는 사람들이 바라볼 수 있는 배정물량에 영향을 끼칠 수 있다"고 조언했다.