[팩트체크] 은마·잠실주공5·둔촌주공·여의도시범…'35층 룰' 안 풀고 50층 길 열린다?

3종 일반주거→준주거로 용도변경, 용적률 최대 1000%로 ↑

준주거는 지금도 50층 가능..."'35층 룰' 푼다는 보도는 잘 못"

서울 강남구 대치동 은마아파트 단지. [사진=연합뉴스]

이르면 이번 주 부동산 공급대책이 발표되는 가운데 서울시가 '35층 룰'을 해제한다는 일각의 보도는 사실이 아닌 것으로 확인됐다. 은마·잠실주공5단지·둔촌주공·여의도시범 등에서 50층 이상 초고층 재건축이 가능해지지만, 이는 35층 규제를 푸는 게 아니라 준주거지역으로의 용도 상향을 통해서다. 

27일 관계부처에 따르면 이번에 공개하는 주택공급 방안에는 3종 일반주거지역을 준주거지역으로 종 상향하고, 준주거지역의 용적률을 대폭 올리는 방안이 유력하게 검토되고 있다.

35층 층수 제한은 그대로 유지하면서 역세권 고밀개발을 위해 준주거지역의 용적률을 크게 높이는 방향이다. 현재 일반주거지역의 최고 층수는 35층, 준주거지역은 50층이다.

2종 일반주거를 준주거로 격상시키려면 두 단계를 거쳐야 하기 때문에 절차상 3종 일반주거만 가능할 것으로 보고 있다. 3종 일반주거에서 준주거로 용도가 변경될 경우 용적률은 기존의 250%에서 400%까지 상향된다.

여기에 정부가 준주거의 상한 용적률을 800~1000%까지 끌어올리면 기존 재건축 단지는 최대 4배까지 용적률을 확보할 수 있다.

이는 서울시가 정부의 공급대책과 기조를 맞추면서도 시의 기존 정책을 유지할 수 있는 '묘수'를 찾은 것으로 풀이된다.

공급안 마련을 이유로 일반주거지역의 용적률을 상향할 경우 특혜 시비와 법안 개정이라는 이중 부담을 안아야 하기 때문이다. 고 박원순 전 서울시장이 고수해온 도시계획 원칙인 '35층 룰'을 깨면서 공급안을 내는 것도 부담이다.

새로운 대책은 서울시의 법정 계획인 '2030 서울플랜'의 기존 룰을 유지하면서 준주거지역의 용적률을 올린다는 단서조항만으로 고밀 개발이 가능하다. 

서울시 자료에 따르면 서울시내에서 제3종으로 분류되는 재개발·재건축 사업지는 최소 211곳으로 나타났다.

강남의 대표 재건축 단지인 은마아파트와 잠실주공아파트 5단지 등 50층 아파트를 짓기로 했다가 재개발이 '올스톱'된 곳이 첫번째 수혜를 받을 것으로 보인다. 단군 이래 최대 규모의 재건축으로 꼽히는 둔촌주공아파트, 서울 내 최고령 재건축 단지인 여의도 시범아파트 등 굵직한 사업지도 포함된다.

추가로 공급되는 아파트는 공공임대 주택으로 활용될 전망이다. 정부와 서울시는 규제완화 수준과 이익환수 장치 간 균형을 어느 정도 수준에서 맞출지 막판 고심 중인 것으로 알려졌다.

김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 "서울 시내에는 3종 일반주거지역이 아주 많은데 이곳을 모두 준주거로 용도변경하면 큰 혼란이 올 수 있다"며 "1·2종 일반주거 주민들의 반발뿐 아니라 특혜시비가 불거질 수 있는 만큼 (정부와 지자체의) 신중한 결정이 필요하다"고 설명했다.

서울시 관계자는 "용도변경과 용적률 상향이 아직 확정된 것은 아니다"면서 "공급대책 방안 중 하나로 검토 중인 단계"라고 말했다.

한편, 정부와 더불어민주당은 부동산 공급대책 등을 확정하기 위한 당정회의를 28일 진행할 예정이다. 당정은 회의에서 관련 내용을 확정하고 이르면 이번 주 내, 늦어도 다음 주에는 관련 대책을 발표할 것으로 보인다.