[주택공급대책] 심교언 교수 "용적률 상향보다 사업성 개선에 초점을"

분양가상한제, 재건축초과이익 환수제 등 규제가 더 관건

필요하다면 그린벨트 해제도 원점에서 재검토해야

심교언 건국대 부동산과학원 교수가 아주경제와 인터뷰하고 있다. [유대길 기자, [e-mail]]

"부동산 정책은 시장에 맡겨야 한다. 민간 공급주체를 끌어들일 수 있는 인센티브가 있어야 한다. 강남 재건축 조합들을 끌어들일 수 있는 조건이 마련되지 않으면 10만 가구 공급대책은 성공할 수 없다."

정부가 종상향과 용적률 조정을 통해 사실상 강남 재건축 용적률을 상향해주는 내용을 골자로 주택공급대책을 짜고 있다. 문재인 정부가 집값을 안정시키기 위해 21번의 수요억제 대책을 내놓는 동안 줄곧 공급확대를 주장했던 심교언 건국대 부동산학과 교수는 29일 아주경제와의 인터뷰에서 "재건축 조합은 용적률과 층수 상향보다는 사업성이 과거보다 좋아지는지가 관건"이라며 이같이 말했다. 용적률을 상향하는 대신 공공임대(분양)를 늘리는 것은 사업성 개선과는 별개란 것이다.  

- 당정이 강남 재건축 용적률 상향 등을 통해 서울에서 주택공급을 10만 가구 늘리는 방안을 내놓을 예정이다.
 
"10만가구 공급이 실제 가능한지 살펴봐야 한다. 재건축·재개발 등 정비사업을 통해 6만 가구를 늘린다고 하는데 재건축 조합의 입장에서 실효성을 생각해봐야 한다. 재건축 조합은 용적률을 높이는 자체보다는 그로 인해  사업성이 개선되느냐를 기준으로 접근한다." 

"용적률이 높아져도 공공분양 등으로 정부가 가져가는 이익이 높다면 조합 입장에선 효과적인 유인책이 될 수 없다. 조합원들의 기대보다 이익이 줄어들 수 있다. 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 등의 규제가 유지되는 상황에서 기대 이상의 효과는 얻기 힘들 것으로 보인다. 정부가 재건축으로 인한 수익성을 불로소득으로 보는 관점에서 벗어나지 않으면 재건축을 통한 공급대책은 성공하기 힘들다." 

"수익성을 높여주고 재건축초과이익환수제를 유예해준다는 등 획기적인 유인책이 나오지 않으면 공급대책의 실효성을 예단하기 힘들다. 조합 입장에선 (용적률 상향보다) 오히려 분양가상한제가 더 우선적으로 고려할 요소다. 재차 강조하면 중요한 것은 정부가 용적률과 층고를 올리는 게 문제가 아니라 국가에서 공공기여를 통해 얼마나 가져갈 거고, 얼마만큼의 사업성을 주느냐이다."

-특정 지역 용적률을 상향하는 건 특혜시비 등 형평상 어긋날 수 있지 않나.

"법적으로는 특정 지역 용적률도 상향할 수는 있다. 그러나 현실적으로 쉽지 않기 때문에 한시적으로 제한을 두고 전국적으로 시행하는 방법이 있다. 예를 들어 2년 한시적으로 용적률 상향을 풀어주는 식이다. 그렇게 된다면 특정 지역 특혜논란은 피할 수 있다." 

-문재인 정부가 그동안 줄곧 수요억제 대책을 내놓았는데 그럴 때마다 오히려 거래량이 늘고 가격이 급등하는 등 부작용이 속출했다. 

"수요억제는 공급대책보다 효과가 빠르다. 당장 가시적인 효과를 보기 위해선 공급확대보다 수요억제가 유리하다. 공급대책은 다음 정권에서야 효과가 나타난다. 반대로 수요억제 정책은 다음 정권에서 부작용이 나타나기 쉽다. 역대 정권에서 공급보다 수요 쪽에서 더 많은 대책이 나올 수밖에 없는 이유다." 

"이번에 서울에서만 10만 가구를 늘리는 공급대책이 나와도 그 효과는 다음 정권에서 나타날 가능성이 크다. 문재인 정부가 정권 초기부터 공급대책에 관심을 가졌어야 하는 이유다. 공급이 충분하다는 전제 아래 주택 문제를 접근했던 게 문제다."  

-종상향, 3기 신도시 공공택지 용적률 상향, 유휴부지 개발, 35층룰 완화 등 다양한 안들이 거론된다. 효과가 있을까.  
"전부 다 현실화할 수 있고 좋은 정책이다. 종합적으로 시행해야 한다." 

-이번 공급대책에 제언을 한다면.

"전문가들은 늘 같은 의견이었다. 재건축·재개발 등 정비사업을 활성화해 공급을 늘려야 한다는 것이었다. 규제로 공급을 꽉 틀어막았다 부작용이 생기니 갑자기 풀겠다는 것인데, 사실 기대대로 시장이 반응할지는 미지수다. 공급가격이 문제가 된다면 그린벨트 해제도 계속 고민을 해야한다." 

-주택문제가 시장을 떠나 정권연장의 관건이 됐다. 정치적인 문제로 비화했다는 의미다. 당이 주도적으로 부동산 대책에 관여하는 것에 대한 우려도 나온다. 
 
"큰 문제다. 물론 국회에도 부동산 전문가가 있겠지만, 대부분 정치적으로 판단한다. 정치인들이 막말 경쟁으로 시장을 혼란스럽게 하고 있다. 이건 정책 신뢰도를 떨어뜨리기 때문에 부정적이다. 적어도 부동산 전문가들이 시장에 대한 단·장기효과를 고민해야 하는데 정치인들이 정치 공학적으로 판단하는 상황이다." 

"이를 타개하기 위해서는 부동산 정책을 만들 때 공청회 등을 진행해 전문가와 시민단체의 의견을 경청해야 한다. 개별 정치인 구미에 맞게 진행하는 건 지양해야 한다."

-최근 전세시장 불안도 해결해야 할 문제다. 
 
"임대차3법은 중·장기적으로 공급을 줄인다는 의미다. 서민들만 피해를 볼 수 있다."

-앞으로의 부동산 시장 전망은?

"단기적으로는 거래 실종, 편법 증여가 횡행할 수 있다."