[8·4 대책] 서울시 "'35층룰' 유지"...은마 50층 재건축 '불가'

용도별 용적률 체계 큰 틀은 유지...35층룰 완화는 거짓

공공 재건축을 통해 '용적률 500%-50층' 초고층 건축이 가능해졌지만, 이것이 서울시의 '35층 룰' 완화를 의미하는 것은 아니다. 준주거지역 요건을 갖출 경우 조합 동의로 종 상향을 통해 50층 재건축의 길이 열렸지만, 일반주거지역의 경우 35층 이상 지을 수 없다는 데는 변함이 없다. 

4일 국토교통부와 서울시가 합동 발표한 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'에 따르면 정부는 공공이 참여하는 방식으로 재건축을 할 경우 용적률을 300~500%, 층수는 최고 50층까지 허용하기로 했다.

국토계획법상 명시된 용적률 체계는 그대로 두되, 도시정비법에 △공공재건축 진행 시, 용도지역을 준주거지역으로 상향할 수 있도록 한다 △종을 유지할 경우, 용적률을 기존의 1.2배 내지 1.3배(예시)로 올릴 수 있도록 한다 등 문구를 추가한다는 구상이다.

주거공간을 최대로 확보하기 위해 현재 90%로 정해진 준주거지역의 주거비율 상한을 없애고 공원설치 의무(재건축 시 가구당 2㎡)도 완화한다. 준주거지역에서도 주거시설만 지을 수 있도록 허용한다는 얘기다.

은마와 잠실주공5단지 등 3종 일반주거지역의 경우, 이론적으로는 준주거지역으로 종 상향을 하거나 용적률을 현행보다 최고 30%가량 올릴 수 있게 된 것이다. 
 
하지만 조합원의 3분의2가 동의해야 공공 재건축이 가능하고, 종 상향이 아니라 기존 3종 일반주거지역이란 용도를 유지할 경우 최고 용적률 400%를 현실적으로 넘기 어려워 50층 재건축의 실현 여부는 현재로서는 미지수다. 서울시 자료에 따르면 서울시내에서 제3종으로 분류되는 재개발·재건축 사업지는 최소 211곳으로 나타났다.

서울시 관계자는 "은마 등 재건축 조합이 준주거지역 용도 상향 요건에 대해 부정적인 입장"이라고 말했다.
 

[사진 = 국토교통부]

35층 룰이란 '2030서울플랜'에 담긴 서울시 용도지역 층수 제한을 말한다. 1종 일반주거지역은 4층 이하, 2종 일반주거지역은 25층 이하, 3종 일반주거지역은 35층 이하 층수제한이 있다. 준주거지역으로 종 상향을 하지 않고는 35층 이하로만 지어야 하기 때문에 35층 룰이라는 이름이 붙었다. 준주거지역이라고 해도 광역 중심이 아닌 경우 40층 이상을 지을 수 없다. 잠실주공5단지의 대로변 동은 이론적으로 가능하지만, 은마아파트는 50층 재건축이 원천적으로 불가능하다.

서울시는 2014년 35층 룰을 골자로 한 한강변 경관관리 계획을 구체화해 발표했다. 강남 재건축 조합을 중심으로 규제에 반발했지만 고 박원순 서울시장의 도시계획 철학이 반영된 대책이어서 '출구대책'은 없다는 점을 공식화해왔다. 

하지만 이번 공급대책을 논의하는 과정에서 서울시는 국토계획법상 현행 용도지역-용적률 체계를 바꾸는 방법으로 자연스럽게 35층 룰을 완화하는 방안을 추진했던 것으로 전해졌다.

용도지역별 용적률 자체를 상향조정해 3종 일반주거지역의 경우도 400% 정도까지 용적률 상향이 가능해지면 층수 조정도 불가피할 것이란 계산에서다. 공공재건축으로 용적률 상향을 국한해야 한다는 국토부의 반대에 부딪혀 이 같은 방안은 결국 서랍 밖을 나오지 못했다.  

서울시 관계자는 "민간 재건축을 정상화해야 한다는 의견을 피력해 왔지만 받아들여지지 않았다"고 말했다.