기존 임대사업자, 의무임대기간 못 채워도 세제혜택 받는다

기재부, 민특법 개정에 따른 기존 사업자 세제지원 보완조치 발표

정부가 기존 민간임대주택사업자에 대해 의무임대기간을 채우지 못하고 등록이 말소되더라도 그 동안 감면받은 세금을 추징하지 않는다고 밝혔다. 또한 등록 말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 못하는 경우 다주택자 양도세 중과와 법인세 추가과세에서 배제한다.

기획재정부는 기존 민간임대주택 사업자가 등록 말소 시점까지 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 세제지원 보완조치를 마련했다고 7일 밝혔다.

기존 임대사업자들은 4년(단기) 혹은 8년(장기)의 의무임대기간을 채우면 세금 감면 혜택을 받아 왔다. 그러나 정부는 부동산 대책을 발표하면서 '민간임대주택에 관한 특별법'(민특법)을 개정해 아파트는 혜택에서 제외하고, 다세대주택을 10년 의무 보유할 경우 혜택을 주기로 했다. 이에 임대사업자 등록을 한 기존 사업자들은 거세게 반발하고 있는 상황이다. 

정부는 기존 사업자의 경우 등록이 말소되는 시점까지 세제 혜택을 유지하기로 했다. 이에 따라 임대등록일부터 자진·자동등록말소일까지 세제혜택이 유지된다.

정부의 보완조치에 따라 △임대소득에 대한 분리과세 시 필요경비 우대 △등록임대주택 중 소형주택에 대한 소득세·법인세 감면(30%, 75%) △등록임대주택에 대한 종부세 비과세 혜택을 유지한다.

또한 소득세, 법인세, 종부세 세제지원 요건인 의무임대기간이 경과하기 전 자진·자동등록말소하는 경우에도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않기로 했다.

세법상 장기임대주택에 대한 혜택을 받으려면 5년 이상 임대를 해야 한다. 그러나 개정된 민특법에 따라 단기임대주택의 임대의무기간인 4년이 지나면 당국에서 직권으로 임대사업자 등록을 말소하게 되므로 혜택을 볼 수 없다.

보완조치에 따라 단기임대주택이 4년으로 말소돼 5년 요건을 채우지 못하거나, 장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못하더라도 감면받은 세금을 추징하지 않는다.

재건축·재개발로 등록말소 후 재등록이 불가능한 경우에도 종부세와 양도세를 추징하지 않는다. 재건축이나 재개발이 되는 경우 임대 등록을말소하게 되는데, 해당 주택이 준공된 후 다시 지자체에 임대사업 등록을 하고 세법상 의무임대기간을 채워야 한다. 그러나 개정안에 따라 앞으로 아파트는 신규 임대주택 등록이 불가능해 혜택을 받을 수 없는 문제가 생겼다.

자진·자동등록말소로 의무임대기간을 채우지 않고 임대주택을 양도하는 경우 다주택자 양도세 중과와 법인세 추가과세를 부과하지 않는다. 단 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년 내 양도하는 경우에 한해 중과를 배제한다.

의무임대기간을 채우지 않았더라도 임대사업자의 거주 주택을 등록말소 후 5년 내 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 인정한다. 이미 1세대 1주택 비과세를 적용받고 양도 했다면 임대주택이 자진·자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않는다.

양도소득세 관련 보완조치를 적용받으려면 자진 등록말소 사업자는 의무임대기간의 2분의 1 이상을 임대해야 한다.

이번 세제지원 보완조치는 7월 11일 이후 등록분에 대해서는 적용되지 않는다. 앞서 정부는 7월 10일 '주택시장 안정 보완대책'을 발표하면서 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나, 단기임대주택을 장기로 전환하는 경우 세제지원에서 배제한다고 밝힌 바 있다. 이번 보완조치 역시 동일하게 적용이 배제된다.

또한 보완조치는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등의 요건을 준수한 경우에만 적용한다.

정부는 향후 입법예고와 국무·차관회의 등 법령 개정절차를 거쳐 9월초 소득세법과 조세특례제한법 개정안 국회 제출 제출할 계획이다.
 

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