[임대차법 시행 1개월] 서울 전세 가뭄 심화...내년 아파트 입주물량 '반토막'

정비사업도 지지부진…내년 상반기까지 대규모 사업 없어

[사진=연합뉴스]​

새 임대차법 시행 이후 전세 품귀 현상이 뚜렷해지면서 수도권을 중심으로 '전세 대란'이 심화되는 모습이다.

문제는 내년이다. 부동산 규제에 의한 전세 물량 감소가 지속되는 가운데 분양가 상한제 시행으로 서울 재개발·재건축 공급이 당분간 끊길 가능성이 높기 때문이다.

2일 부동산114에 따르면 내년 수도권 아파트 입주 물량은 13만6336가구로, 올해 입주 물량 18만7991가구보다 5만여 가구 줄어들 것으로 예상된다.

특히 내년 서울 아파트 입주 물량은 2만5021가구로, 올해 입주 물량 4만7447가구의 절반 수준에 불과하다. 경기도의 올해 입주 물량은 12만1900가구였지만 내년엔 9만4366가구로 3만 가구 가까이 줄어든다.

서울 정비사업의 경우 분양가 규제나 조합 내부 문제로 당장 분양이 이뤄지지 못하는 곳이 많아 내년 상반기까지 눈에 띄는 분양 물량이 없다.

올 하반기 분양을 예정했던 강동구 '둔촌주공'은 사업이 무기한 연기됐다. 분양가 문제 등으로 집행부가 해임되면서 조합은 새 조합 임원과 조합장을 선출하고 이전 조합과의 분쟁을 끝낸 뒤에야 분양을 할 수 있을 것으로 예상된다.

반포동 '래미안 원펜타스'(신반포15차 재건축)도 당초 이달 분양을 진행할 계획이었으나 일정이 미뤄지며 내년 상반기에나 가능할 것으로 보인다.

정부는 법인과 다주택자의 매물을 기대하고 있다. 등록임대주택 전체 160만 가구 가운데 내년 임대사업자 등록이 말소되는 물량이 40만 가구가 넘을 것으로 추산하는데 이들 물량이 순차적으로 시장에 풀리면 집값 안정에 기여할 수 있다는 것이다.

그러나 시장에서는 효과가 미미할 것으로 보고 있다. 상대적으로 입지가 떨어지거나 기대수익률이 높지 않은 매물을 먼저 시장에 내놓을 가능성이 높기 때문이다.

전세가 안정되기 위해서는 서울 중심지와 아파트 공급이 늘어야 하는데 말소 임대주택 가운데 이런 물량은 소수에 그친다. 2016년 이전 등록한 임대주택은 대부분 빌라·다세대주택이고 아파트도 소규모 주택형이 대부분이다.

여기에 3기 신도시 공급을 기다리는 대기 수요도 상당하다. 무주택으로 2년 이상 해당 지역에 거주해야 청약 당첨 가능성이 높아지기 때문에 분양을 받기 위한 수요자들이 임대차시장으로 꾸준히 유입되고 있는 것이다.

국토교통부는 내년 하반기부터 지구계획 등 절차가 완료된 공공분양주택에 대한 사전청약을 진행하기로 했지만, 입주는 빨라야 2025년부터 시작될 것으로 전망돼 실질적 해결책이 될 수는 없다.

전세 물건이 씨가 마르면서 전셋값은 천정부지로 뛰고 있다. KB국민은행이 발표한 월간KB주택가격동향에 따르면 8월 서울 아파트 평균 전셋값은 5억1011만원을 기록했다. 2011년 6월 통계작성을 시작한 이후 최고치다.

한국감정원에 따르면 8월 서울 아파트 전셋값은 7월과 비교해 0.68% 올랐다. 2015년 12월(0.70%) 이후 가장 큰 폭으로 상승했다. 9개월 연속 상승세다. 특히 6월 0.24%, 7월 0.45%, 지난달 0.65%로 3개월 연속 상승폭을 키우고 있다.

전세의 월세화 현상도 빨라지고 있다. 8월 서울 아파트 전월세 거래 중 반전세 비중은 14.3%로 올해 들어 가장 높았다. 지난달(10.1%)보다 4.2%포인트 상승한 것이다. 반전세는 서울시 기준으로 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 형태를 말한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세물건 감소는 임차인들의 주거 비용 증가로 서민의 주거난을 불러일으킬 수 있다"며 "특히 저금리 현상에 따른 반전세 전환 증가로 서민층의 부담이 가중될 수 있다"고 지적했다.