연내 수도권 오피스텔 9천실 공급…"공급과잉·양극화 따져야"

정부 규제에 틈새 투자처로 오피스텔로 수요 이동

지방세법 개정은 악재…주거용 오피스텔도 주택 간주

[사진= 상가정보연구소 제공]

연내 전국에서 공급 예정인 오피스텔 1만여실 중 대부분이 수도권에 집중됐다. 수도권은 정부의 연이은 규제로 아파트 공급이 급감한 상황인 만큼 대체 투자처를 찾는 뭉칫돈이 오피스텔을 겨냥할지 주목된다

17일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 이달부터 12월까지 전국에 공급되는 오피스텔은 총 1만698실로, 이 중 수도권 분양 물량은 9171실(85.73%)에 달한다. 지역별로는 경기가 5510실로 가장 많고 이어 인천 1962실, 서울 1699실 등 순이다.

업계에서는 수도권으로 오피스텔 공급이 집중되고 청약에 대한 관심이 커지는 배경을 아파트 규제 반사이익으로 분석하고 있다. 지난 6·17 부동산 대책으로 수도권 대부분의 지역이 규제지역으로 지정되고 전세 대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원이 넘는 주택을 사면 대출이 즉시 회수된다.

반면 오피스텔은 이 같은 규제를 적용 받지 않는다. 또 주택담보인정비율(LTV)도 오피스텔은 최대 70%까지 가능해 자금 마련에 부담이 적다. 부동산 규제가 아파트에 집중되면서 직접적인 영향을 받은 수도권에 오피스텔이 틈새상품으로 인기를 누리고 있다는 것이다.

특히 수도권 전세가격이 급등하면서 덩달아 오피스텔 전셋값도 치솟고 있다. 한국감정원에 따르면 임대차법 개정으로 급등한 아파트 전셋값을 감당하지 못한 젊은 층이 몰리면서 8월 기준 서울 오피스텔 전셋값이 0.14% 올랐다. 서울 오피스텔의 평균 전세가격은 1억9980만원으로 2억원대 진입을 눈앞에 두고 있다.

다만 부동산 전문가들은 오피스텔 시장 전망을 무작정 낙관하고 섣불리 뛰어드는 것은 위험할 수 있다고 경고한다. 공급량이 늘어나고 있는 데다 지역에 따라 되는 오피스텔만 되는 양극화 현상이 감지되고 있기 때문이다. 한국감정원에 따르면 올해 상반기 분양된 16곳의 오피스텔 중 8곳의 청약 접수가 미달됐다.

지난달 분양한 서울 구로구 칸타빌레8차 오피스텔은 360실을 분양하는데 접수된 청약은 100건에도 못 미쳤다. 인천 미추홀구에 짓는 주안역 미추홀 더리브는 소형 아파트와 비슷한 전용면적 76~83㎡형으로 구성됐지만, 320실 중 절반 이상이 미분양됐다.

오피스텔 가격이 너무 높아져서 시세차익을 얻기 힘들 것이란 전망도 있다. 오피스텔 투자는 시세 차익보다는 월세 수익을 노리는 경우가 많은데, 최근 매입가가 너무 올라 수익률이 많이 떨어질 수 있다는 것이다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 "수도권은 지표상 오피스텔 수익률이 하락하는 추세"라며 "교통환경, 배후수요 등 입지를 꼼꼼하게 따져봐야 할 것"이라고 말했다.

최근 지방세법 개정에 따라 주거용 오피스텔이 주택으로 인정된 점도 악재다. 정부는 지난달 12일 지방세법 개정안을 시행했다. 이날 이후 매수한 주거용 오피스텔은 '주택'으로 간주해 부동산 취득세 중과 대상이 된다. 수도권 등 조정대상지역에서는 주거용 오피스텔 한 채를 사놓으면 향후 아파트를 살 때 취득세가 8% 부과된다. 주거용 오피스텔을 두 채 이상 산다면 취득세율은 12%로 올라간다.

업계 한 관계자는 "그간 정부의 부동산 규제로 오피스텔, 다세대주택 등 비규제 주거 상품이 풍선효과를 톡톡히 봤다"며 "다만 오피스텔을 주택수에 포함하는 법 개정 등으로 오피스텔 시장 내 실수요를 비롯해 투자수요 또한 줄어들 가능성도 있다"고 말했다.