[美 부동산 거품] ①코로나19에도 활황…거품 우려는 스멀스멀

미국 주택시장이 활황을 보이고 있다. 주택 가격은 지속적으로 상승하고 있다. 수요도 급증하고 있는 상황이다. 기록적으로 낮아진 금리와 늘지만 서서히 회복되고 있는 경제 상황 등이 영향을 준 것으로 보인다고 전문가들은 분석한다.

그러나 지나치게 가격이 오른데다, 최근 고용 사정 악화로 연체율이 증가하고 있는 상황에서 주택시장에는 이미 거품이 형성됐으며, 곧 꺼질 수도 있다는 비관론마저 나오고 있다고 외신은 전했다.
 

[사진=게티이미지뱅크]

◆오르고 오르는 주택가격···예상을 웃도는 상승률

미국 주택시장은 최근 활황세를 이어가고 있다. 8월 잠정주택매매(펜딩 주택판매)는 사상최고치를 기록한 것으로 나타났다고 외신은 보도했다. 미국 부동산중개사협회(National Association of Realtors) 지난 30일 잠정주택매매 보고서(Pending Home Sales Report)를 통해 지난 8월 매매 계약에 들어간 펜딩 주택판매가 전원보다 8.8% 상승한 132.8을 기록했다고 밝혔다.

펜딩 주택판매는 신규 주택건설을 제외하고 매매 계약 단계에서 거래의 마감을 앞둔 주택 수의 변동을 측정하는 것이다. 또 8월을 기준으로 4개월 연속 증가했다.

시장 예상치인 3.2%로 크게 넘어서는 것이다.

미국 주택시장은 코로나19 팬데믹 침체기를 넘어 6월과 7월에도 가파른 상승세를 기록했다. 8월 펜딩 주택판매지수는 2019년 8월보다는 24.2%나 급등한 것이다.

이처럼 주택시장이 활황을 띠는 이유는 3% 미만에 달하는 모기지 금리 때문에 수요가 급증했기 때문이라는 분석이 나온다.

미국 중앙은행인 연방준비제도(연준·Fed)는 전례 없는 초저금리 상태를 향후 몇 년간 이어갈 것이라고 공언했다. 경기 회복 전까지는 금리를 올리지 않겠다는 것이다. 결국 저금리를 등에 업은 소비자들은 시장으로 유입될 수밖에 없다.

8월 미국 신규주택판매 역시 강세를 보였다. 최근 발표된 8월 미국 신규주택판매는 전월 대비 4.8%나 늘었다. 2006년 이후 처음으로 100만 채를 넘어섰다.

기존주택판매도 2006년 12월 이후 최고치를 기록했다.

주택시장이 활황을 기록하자 건설업도 호조를 보이고 있다. 전미주택건설업협회(NAHB)가 발표한 9월 주택시장지수는 83으로 2개월 연속 최고 기록을 경신했다.

주택시장 호황의 배경에는 코로나19로 위축됐던 수요가 회복된 것도 시장 활황에 영향을 미쳤다고 현지 언론은 전했다. 또 이처럼 수요가 늘어나는 한편 재고가 부족한 것도 가격 상승의 원인이 됐다고 마켓워치는 지적했다.

◆서브프라임 모기지 위기의 리턴?···거품론 이어져

이처럼 주택 가격이 급등하면서 시장에서는 거품 논쟁도 이어지고 있다. 일각에서는 지난 2008년 금융위기의 원인이 됐던 서브프라임 모기지 사태와 시장이 비슷해지고 있다는 주장도 나온다.

주택시장이 위태로운 상승을 이어가고 있다는 점에서 유사하다는 것이다.

실제로 코로나19로 실업률이 높아지고, 대출 상환을 제대로 하지 못하는 이들의 비율도 늘고 있는 것은 위험 징조 중 하나로 꼽힌다. 그러나 주택전문매체 하우징와의어 애널리스트이자 주택시장 전문가인 로건 모타샤미는 주택 거품의 징후는 없다는 태도다.

모타샤미는 주택담보대출 금리가 4.5%를 밑돌 경우 활황은 계속될 것으로 전망했다. 올해부터 2024년에 걸쳐 나타나는 미국 인구 동태가 주택시장에 있어 최적이라고 주장한다.

모타샤미는 하우징와이어 기고문에서 "만약 코로나19가 없었다면 40~50만 채의 주택 판매가 늘었을 것이다"라면서 "최근의 주택 수요 증가는 코로나19로 망가졌던 수요의 회복이라고 볼 수 있다"고 기적했다.

게다가 지난 2008년 금융위기 때는 주택 공급 과잉과 저신용 대출 급증으로 금융시장 전반이 망가졌지만, 최근에 이런 경향은 없다는 지적도 있다.

다만, 주택담보 연체율의 증가와 코로나19 장기화로 실업률이 좀처럼 낮아지지 않을 경우 미국 주택 시장이 하방 압력을 받을 수 있다는 의견은 끊임없이 나오고 있다.