[상가 공실공포] 오피스·상가·호텔, 주거시설 개조 봇물

마스턴자산운용, 자이에스앤디 등 공격적 투자

공공지원 사업도 관심 높아..."일일 10건 이상"

"개인은 자본 부족해...규제가 발목 잡기도"

오피스, 상가 등 상업용부동산이나 호텔 등의 공실이 늘면서 해당 건축물을 주거용도로 전환해 활로를 찾으려는 시행사, 부동산전문 투자업체 등이 늘고 있다.

19일 부동산전문 투자업계 등에 따르면 최근 마스턴자산운용·자이에스앤디 등에서 코로나19 등으로 어려움을 겪는 오피스, 호텔 등을 주거용 오피스텔이나 레지던스로 전환해 운용하려는 움직임이 활발하다.

자이에스앤디 관계자는 "기존 (오피스·호텔) 운영 건을 주거용으로 전환할 계획이 있다"며 "테스트베드로 진행하는 건이며, 구체적으로 알릴 단계는 아니다"고 말했다.

부동산전문 투자업체 가운데서는 마스턴자산운용이 공격적인 투자를 진행 중이다. 여의도 NH투자증권 사옥 부지, 부산 해운대구 해운대로594번가길 25 일원 등에 레지던스를 짓는다는 계획이다. 해운대구 부지에는 현재 2성급 숙박시설인 '잠자리 모텔'이 자리해 있다. 마스턴자산운용은 코로나19 상황 등을 감안, 착공 시점을 조율하고 있다는 전언이다.

민간업체가 개별적으로 진행하는 사업 건 외에 공공의 지원을 받아 리모델링을 진행하고 임대주택을 공급하는 형태도 확대되는 추세다. 국토교통부는 지난 8·4 공급대책에서 민간사업자도 공실 오피스나 상가를 주거용도로 전환해 공공지원 민간임대주택으로 공급할 수 있도록 한다는 방침을 밝혔다.

해당 대책은 5·6 공급대책안에 담긴, LH나 SH가 공실 오피스나 상가를 매입해 공공임대주택으로 공급하겠다는 구상과 유사하지만 공급 주체가 공공이 아닌 민간이란 점에서 차이가 있다.

정부는 주택도시기금을 출연해 리모델링에 소요되는 비용을 가구당 최대 5000만원까지 저리로 대출받을 수 있도록 한다는 방침이다. 이 밖에 주차장 추가설치 면제 등 혜택도 제공한다. 임대의무기간은 10년이다.

국토교통부 주택건설공급과 관계자는 "문의는 일일 10건 이상으로 굉장히 많은 편"이라며 "모텔, 호텔 소유자의 문의가 특히 많고 상가 소유주도 문의를 많이 주지만 대부분 구분소유라 어렵다는 말씀을 드린다"고 했다.

그는 "5·6 공급대책과 관련해서는 LH가 11월 중 (매각) 수요조사를 진행할 것"이라며 "민간사업자가 자체적으로 하는 사업과 수요가 중복되긴 할 테지만, 그때 전반적인 사업수요가 파악될 것으로 보인다"고 덧붙였다.

'주택건설기준 등에 관한 규정' 등 규제가 완화되면 이 같은 움직임이 보다 활발해질 것으로 보인다. 국토부 관계자는 "주택건설기준이 개정돼야 규제완화를 적용받아 사업성이 나온다"며 "개정작업은 늦어도 12월 중 마무리될 것"이라고 말했다.

다만 일각에서는 사업이 활성화되기에는 정부 규제가 아직 강력하고, 자본이 부족한 개인은 쉽게 접근하기 어렵다는 지적을 내놓고 있다.

문정현 백경비엠에스 팀장은 "오피스 빌딩은 입지가 주거시설과 상이해 주거로 탈바꿈하기 쉽지 않다. 호텔 역시 주택과 용적률, ㎡당 주차대수 등에 있어 차이가 많다"며 "개인 입장에서는 정부의 보조금, 지원금이 있어도 출혈이 불가피하다"고 지적했다.

주차장을 확보하기 위해서는 부설·부속 주차장 등을 동원해야 하는데, 추가 비용이 발생하는 만큼 부담이 상당하다는 지적이다. 실제 서울시는 베니키아호텔 이후 한 건의 사업 제안서도 접수하지 못했다.
 

서울 중구 베니키아 호텔을 개조한 역세권 청년주택 투시도[사진 = 서울시]