[단독] "대출 토해내야"...HUG 앞세워 금융규제 조인다

전국 주택임대사업자, 내년까지 담보대출 뱉어내야

지난 8월 이후 신규 가입자는 LTV 최대 50%로 제한

조정대상지역·비규제지역 주택 및 오피스텔 '패닉'

매맷값의 60%를 넘는 금액의 담보대출을 받은 전국 주택임대사업자는 내년 6월까지 초과금액을 상환해야 한다. 주택임대사업자는 보증금 반환보험 상품에 의무적으로 가입해야 하는데 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관이 보증 가능한 대출 상한을 60%로 제시하고 있기 때문이다. 국토교통부가 보증기관을 앞세워 사실상의 대출 규제를 강화한 것이란 지적이 나온다.

20일 HUG·SGI서울보증·금융기관 등에 따르면 지난 7월 10일 이전 등록한 주택임대사업자는 내년 6월 말까지 주택담보대출비율(LTV) 60% 초과분을 전액 반환해야 한다.

지난 7월 10일 이후 등록한 주택임대사업자도 LTV 60%를 넘길 수 없다. 현재 시중은행은 안정적으로 50%까지만 대출을 내주고 있는 상황이다.

재작년 9·13 부동산대책에서 투기지역·투기과열지구 내 주택임대·매매사업자는 LTV 40% 규제를 받게 됐지만, 조정대상지역과 비규제지역에서는 여전히 60~70%까지 대출이 가능하다.

주택임대사업자가 뜻밖의 대출 규제를 적용받게 된 배경에는 정부의 급작스런 조처가 있었다. 정부는 지난 7·10 부동산대책에서 대책 발표일 이후 신규로 등록하는 주택임대사업자는 익월 18일부터 HUG 또는 SGI의 임대보증금 보증보험 상품에 의무적으로 가입하도록 했다.

기존 주택임대사업자 대상으로는 1년의 유예기간을 둬, 2021년 8월 18일부터 가입하게끔 조치했다. 이전까지 보증보험 상품 가입은 의무가 아니었다.

HUG와 SGI의 보증규정에 따르면 보증기관은 채권최고액이 60%를 넘어가는 담보물에 대해 보증서 발급을 거부할 수 있다.

오피스텔도 마찬가지 규제를 적용받는다. 오피스텔은 거주용과 업무용 모두로 활용될 수 있어, 주택임대사업자 등록이 가능하다.

주택임대사업자로 등록할 생각에 오피스텔을 분양받아 잔금 지급을 앞둔 수분양자들은 비상이 걸린 상황이다.

올 상반기 서울 영등포구 소재 오피스텔을 분양받은 김모씨는 "오피스텔은 업무용으로 임대하는 데 한계가 있어 주거용으로 쓰려고 했고, 잔금 시점에 주택임대사업자 등록을 할 생각으로 자금계획을 세웠다"며 "이제와서 주택임대사업자로 등록하면 대출을 50%밖에 내주지 않는다니 어찌할 바를 모르겠다"며 망연자실했다.

주택임대사업자들은 초헌법적 조치라며 반발, 지난 19일 헌법소원심판을 청구했다. 이번 헌법소원에 참여한 임대사업자들은 2086명이다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 "정부는 보증기관을 앞세워 금융권의 업무까지 쥐락펴락하고 있다"며 "이미 대출받은 물건에 대해서까지 소급 적용하는 건 문제"라고 토로했다.

국토부의 우회적 대출 규제로 시장에서는 벌써부터 부작용을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 우선 세입자의 보증금만으로 주택·비주택을 사려는 갭투자자가 늘어날 수 있다. 오피스텔의 경우 일반임대사업자로 등록하는 집주인이 늘면 전입신고를 할 수 없는 매물이 급증하는 등 세입자의 피해가 가중된다는 지적이다.

주택임대사업자로 등록할 경우 취득세 면제를 받을 수 있다. 반면 일반임대사업자는 취득세를 내는 대신 부가가치세를 환급받을 수 있다. 

분양사무소 관계자 문모씨는 "주택임대사업자로 전환할 생각으로 부가가치세 환급을 받지 않았던 일반임대사업자들이 이제라도 부가세 환급을 받을 수 있는지 묻는 전화가 쇄도한다"며 "일반임대사업자로 두면 임차인이 전입신고를 할 수 없게 돼, 임대인과 임차인 모두 어려움이 있다"고 우려했다.

 

19일 오전 11시 서울 종로구 헌법재판소 앞에서 대한주택임대인협회가 기자회견을 하는 모습. 오른쪽부터 성창엽 대한주택임대인협회장, 이석연 법무법인 서울 변호사, 김성호 대한주택임대인협회 자문변호사 [사진 = 김재환 기자]