[공시가격 인상] 은마+마래푸 2주택자 보유세, 2900만원→1억원

공시가격 90%·공정시장가액 100% 인상 기준

과표 3인방 '공시가격·공정시장가액·세율' 줄상향

집값이 오르지 않아도 세금은 큰 폭으로 늘어날 전망이다. 정부가 보유세(재산세+종합부동산세) 과세 기준인 공시가격과 공정시장가액비율 등을 동시에 상향하기로 하면서다. 다주택자의 경우 종합부동산세(종부세) 인상 규제도 함께 적용받아 세부담이 급격히 늘어나게 됐다.

27일 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장 시뮬레이션에 따르면, 서울 아파트 중위가격에 해당하는 시세 10억원 ‘마곡엠벨리’ 84㎡(이하 전용면적) 보유세는 239만원으로 오른다.

이는 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율이 각각 90%와 100%로 올랐을 때를 가정한 추산(이하 동일 조건)이며, 올해 184만원에서 29.8% 증가한 수준이다.
 

[자료 = 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장]

현재 시세가 28억원인 반포자이 84㎡의 경우에는 집값 변동이 없더라도 보유세가 올해 1000만원에서 향후 3200만원까지 오를 것으로 보인다.

다만 종부세 비과세 대상인 시세 6억원 '중계 무지개 아파트 2단지' 59㎡ 예상 보유세는 공시가격과 공정시장가액비율이 오르더라도 올해 보유세 45만원에서 73만원까지 오르는 데 그쳤다.

정부는 공동주택 시세 대비 공시가격 비율을 80% 또는 90%, 100%로 최장 15년에 걸쳐 조정하는 세 가지 안건을 검토 중이다.

현행 90%인 공정시장가액비율은 오는 2022년까지 100%까지 올려 폐지키로 했다. 지난 2009년 도입된 공정시장가액비율은 종부세에 곱해 세금을 할인해주는 제도였다. 

내년부터 다주택자 종부세율이 최대 6%까지 올라가는 만큼 부동산 자산 합계액이 9억원을 초과하는 종부세(공시가격x공정시장가액비율x세율) 과세 대상자의 세금은 크게 늘게 된다.

실제로 은마아파트 84㎡(23억원)와 마포래미안푸르지오 84㎡(17억원) 두 채를 가진 2주택자의 보유세는 올해 2900만원에서 약 1억1000만원까지 급등한다.

반포 아크로리버파크 112㎡(38억원)와 은마아파트 84㎡, 잠실주공 82㎡(24억원) 세 채에 대한 보유세는 올해 1억726만원에서 약 3억원까지 오른다.

정부가 고가 주택 보유자에 대한 세금을 대폭 올린 데 관해 시장에서는 세부담이 결국 매매가격에 반영돼 집값이 더 오를 가능성이 있다고 내다봤다.

서초구 신반포역 인근 A공인 대표는 “취득세·보유세·양도세를 올릴수록 매매가에 반영이 된다”며 “주변 집값이 같이 오른 상황에서 세금을 매매가에 반영하지 않으면 거주 이전이 어렵기에 자연스러운 현상”이라고 말했다.

또 서초구 B공인 대표도 "억대 보유세는 부담스럽겠지만, 강남 대장주 2~3채를 가진 사람은 전체 시장에서 봤을 때 극소수”라며 “매매가를 떨어트릴 만큼의 물량이 풀리진 않을 것”이라고 설명했다.

국토교통부에 따르면 지난해 기준 국내 공동주택 시세별 군포 현황은 △3억원 이하 69.4% △3억~6억원 미만 21.7% △6억~9억원 미만 5% △9억~12억원 미만 1.8% △12억~15억원 미만 0.9% △15억~30억원 미만 1.1% △30억원 초과 0.1%다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공시가격 현실화율을 90%로 맞추는 방안이 유력한데, 이는 상당히 높은 수준이라 향후 초고가 주택 및 다주택 보유자들의 보유세 과세 부담이 갈수록 늘어날 것으로 예상된다"고 분석했다.