[단독] 재초환 감면도 검토...공공재건축 심폐소생 나섰다

"서울 요지 정비사업 재건축 포진...공공재개발만으론 부족"

"기부채납하는 토지값은 재초환에서 제하는 안을 검토 중"

정부가 공공재건축 활성화를 위해 '재건축 초과이익 환수(재초환)' 감면 카드까지 만지작거리고 있다. 기부채납하는 땅값을 재건축 초과이익 환수 때 비용으로 빼겠다는 것이다. 

강남 등 서울 요지 정비사업은 대부분 재건축인 만큼, 공공재개발에 대한 관심만으로는 부족하다는 계산이 깔렸다. 

2일 공공재건축 TFT(태스크포스 팀) 관계자는 "공공재건축 시 늘어나는 용적률의 50%는 공공임대·분양으로 기부채납해야 하는데, 이렇게 공급되는 주택의 토지값은 재초환 부담금에서 비용으로 처리하는 안을 긍정적으로 검토하고 있다"고 말했다.

이 관계자는 "개별 공시지가 기준으로 비용처리할 확률이 높다"며 "어느 정도 재초환에 대한 부담을 경감시키는 효과가 있을 것으로 본다"고 덧붙였다.

재초환 부담금은 종료 시점 주택가액에서 개시 시점 주택가액과 정상주택 가격 상승분, 개발비용을 더한 값을 빼고 여기에 부과율을 곱해 산정하는데, 개발비용에 공공임대·분양주택 토지값이 산입되면 일정 부분 재초환 부담이 줄어든다는 계산이다.

정부의 당근책에도 불구하고 일선 재건축 사업지의 반응은 냉담하다. 재초환을 아예 없애거나, 민간택지 분양가 상한제 적용을 면제해주는 등 확연한 혜택이 아니고서는 체감하기 어렵다는 게 조합의 의견이다. 

이재성 '은마아파트 소유자 협의회(은소협)' 전 대표는 "재건축 시 3.3㎡당 1억5000만원인 토지의 공시지가가 현재 5000만원 전후로 돼 있다. 또 공시지가로 주든 현재시가를 적용해서 주든 이익이 많이 나는 부분은 재초환으로 흡수되지 않나. 조삼모사 같다는 생각이 든다"고 했다.

정복문 잠실주공5단지 조합장도 "토지세 일부를 재초환에서 감해주겠다는 것은 사탕발림"이라며 "수치상으로 (가구당) 몇천만원이 되는 것도 아닌데 의미 없는 숫자라고 생각한다"고 했다.

그는 "우리는 24개 파트 협력사도 전부 선정돼 사실상 공공의 개입도 필요치 않다"며 "LH에서 11월 초까지 수지분석 자료를 보내준다고 했지만, 공공참여를 빼고 상한제·재초환을 둘 다 없애는 안이 아니면 안 한다고 공식 선언을 할 것"이라고도 했다.

앞서 정부는 재초환 감면 외에도 몇 가지 인센티브를 부여한다고 밝힌 바 있다. 공공재건축 선도사업에 참여하면 용적률 기부채납 비율 50%를 적용한다는 게 골자다.

기부채납 비율을 현행법상 최소 수준으로 환수하겠다는 것이다. 정부는 8·4공급대책에서 공공재건축 용적률을 300~500%(현행 250%)로 완화하고 대신 완화한 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수하겠다고 했다.

조합이 기부채납한 땅에 공공임대·분양주택을 지을 때, 임대주택 건축 기준인 '표준 건축비' 대신 민간주택 건축 기준인 '기본형 건축비'를 적용하는 안도 거론됐다. 기본형 건축비는 표준 건축비보다 1.6배가량 높아 조합에 돌아가는 이익이 늘어난다.

공공재건축 사업구역으로 지정 시 특별건축구역으로 자동 지정하는 방안도 거론된다. 건축법에 규정된 특례로 동 간 간격과 조경, 일조권 등 각종 규제를 완화해 준다는 것이다. 지자체 도시계획위원회에 공공재건축 전담 조직을 설치해 인·허가 등 절차도 대폭 간소화한다는 것이 정부의 계획이다.


 

서울 대치동 '은마아파트' [사진=연합뉴스]