노후건물 많고 공실률 골치 아픈 꼬마빌딩…똑똑한 관리법은?

소규모 상가 3분기 공실률 6.5%

[사진=게티이미지뱅크]

꼬마빌딩이 새로운 투자처로 주목받고 있지만 실제 투자 이후에는 계획한 만큼의 수익률을 달성하기 쉽지 않다.

꼬마빌딩의 규모상 건물주가 직접 빌딩 관리하는 경우 많은데 이럴 경우 악성 임차인 문제나 공실률 관리가 어렵다. 초기 리모델링 비용 등 생각하지 못하고 노후건물을 매입하면 추가 투자 비용이 발생할 수도 있다.

10일 한국감정원의 '상업용부동산 임대동향조사'에 따르면 소규모 상가의 3분기 공실률은 전분기보다 0.5%포인트 증가한 6.5%로 나타났다. 서울에서는 종로(10.2%), 명동(28.5%), 이태원(30.3%) 상권이 특히 타격을 받았다.

코로나19와 이에 따른 사회적 거리두기가 이어지면서 소비심리가 위축된 영향이다.

이 때문에 최근에는 부동산 가치를 상승시키고 공실 문제를 해결할 수 있는 다양한 방안이 모색되고 있다.

건물 소유주는 빌딩의 여러층을 통임대하는 방식을 선호해 독서실, 스타디카페, 공유오피스 등이 대안으로 꼽힌다. 특히 공유오피스는 통상 10년 이상의 장기계약을 맺기 때문에 수익의 안정성을 확보할 수 있다.

공유오피스 업체 패스트파이브는 건물주를 위한 '빌딩솔루션' 서비스도 함께 운영하고 있다.

건물주와 패스트파이브가 함께 투자해 건물 전체를 보수한 후 입주 기업을 모집하는 시스템이다. 패스트파이브는 전체 리모델링부터 입주자 모집, 운영 및 마케팅 등을 총괄한다.

건물주 입장에서는 초반 인테리어 비용을 일부 부담하긴 하지만 공실 문제와 임차인 관리 문제를 패스트파이브가 해결해주기 때문에 운영에 직접 관여하지 않아도 안정된 임대 수익을 가져갈 수 있다.

전문적인 자산관리사를 통해 건물을 관리하는 것도 방법이다.

부동산 자산관리사는 빌딩 매입부터 시설 유지·보수, 신규 임차인 유치, 기존 임차인 유지, 적정 임대료 산정, 임대차계약 관리, 재계약 협상, 각종 관리 및 매각까지 빌딩 소유주를 대신해 업무를 수행해준다.

평소에 자주 이용하는 금융사가 있다면 이를 활용할 수도 있다. 최근 금융지주 산하 계열사에서도 부동산 종합관리를 해주는 서비스를 제공한다.

같은 건물이나 아파트라고 해도 조건에 따라 은행이냐 종금이냐에 따라 금리, 대출한도 등이 다르기 때문에 지주 산하 부동산투자센터에서 정보를 받을 수 있다.

이들 지주에서는 건물주 고객에게 임대차계약 연장, 임대료 협의, 시설 유지보수 등과 같은 단순한 관리 수준을 넘어 우량한 임차인 입점, 리모델링 등 부동산 자산가치를 향상시킬 수 있는 솔루션까지 제공한다.