[2021년 경제전망]④ 부동산 규제는 이어진다...전세시장 불균형 심화

[사진=연합뉴스]
 

올해에 이어 내년에도 부동산 시장 규제 강화 기조가 이어질 전망이다. 이는 민간주택 투자 회복을 느리게 만드는 원인이다.

정원일 유안타 증권 연구원은 "내년 5월 이전까지는 임대차 시장 변화는 큰 반면 매매시장에서의 변화는 미미할 것"이라며 "임대차시장에서의 균형가격이 형성된 이후부터는 줄어든 갭 비율로 인해 매매가격의 추가 상승이 시중 유동성 효과와 결합해 발생할 가능성이 있다"고 예상했다.

특히, 전세시장은 수급 불균형이 지속될 가능성이 크다. 주택 구입 부담이 커진 가운데 신규 청약 참여를 위한 대기 수요가 늘었다. 임대차 3법으로 인해 안정화된 전월세 거주 조건 등으로 전월세 수요는 향후에도 증가할 전망이다.

한국건설산업연구원은 내년 전셋값 상승률이 5%를 기록할 것으로 추정했다. 이는 올해 예상치(4.4%)를 상회한다. 전세 수요가 꾸준하지만 임차인 보호조치로 매물을 구하기 어려워져서다.

반면 매매가격은 소폭 하락하는 데 그칠 것으로 예상했다. 건산연은 내년 매매가격이 수도권 0.7%, 지방 0.3%, 전국 0.5%를 기록할 것으로 추정했다. 이는 올해 수도권 5.5%, 지방 3%, 전국 4% 예상치를 크게 밑도는 수치다.   

정부가 올해 집중적으로 대책을 내놓은 다주택자에 대한 규제 강화는 내년에 임대주택 공급 축소의 원인으로 작용할 가능성이 크다. 우리나라의 주택구조상 개인이 임대주택의 87%를 제공하기 때문이다. 3기 신도시 등 선호지역을 중심으로 전세가격이 강세를 보일 것으로 보인다. 

이 같은 전세가 상승과 월세 거래 비중 확대에도 내년 주택 수요는 약화될 것이란 예상이다. 주택 가격이 올라 자가거주의 실질 비용이 상승한 데다 다주택자 대상 주택세율이 인상돼 투자수익률이 낮아져서다.

김선미 신한금융투자 연구원은 "적정가치 산정이 어려운 주택의 특성상 주택 구매에 있어 심리가 중요한데, 주택 거래회전율 하락에서 확인되듯 이미 전반적인 주택 수요는 둔화하고 있다"며 "과거 주택가격이 거래량에 후행했던 경험을 고려하면 내년엔 주택가격 약세가 가시화될 것"이라고 말했다.

하나금융경영연구소도 "내년에는 부동산 규제 강화 속에 주택투자 회복이 더딜 것"이라며 "비거주용 건설의 경우에도 상업용 건물을 중심으로 둔화세 지속할 것"으로 예상했다.