"올해 매매, 전세 상승 1위는 세종...내년도 시장 혼란 지속될 듯"

직방 '2020년 아파트 거래시장' 분석

패닉바잉에 매매ㆍ전세 거래량도 역대 최대

내년 입주물량, 올해보다 16% 줄어든 22만7836가구

2021년 부동산 시장 전망 "유동성, 저금리, 택지공급 감소는 부동산 가격 자극"

[그래프=전년말 대비 아파트 매매가격 가격 변동률. 직방 제공]

올해 아파트 시장은 매매와 전세, 수도권과 지방 할 것 없이 모두 가격이 급등했다는 분석이 나왔다. 아파트 매매가와 전세가 변동률이 가장 높았던 지역은 세종으로, 올해에만 상승폭이 각각 43.64%, 49.34%에 달했다.

7일 직방이 '2020년 아파트 거래시장'을 분석한 결과, 코로나19로 일시적인 안정세가 유지됐던 4~5월을 제외한 나머지 기간 아파트 가격은 매월 0.4~0.89% 상승한 것으로 집계됐다. 장기 침체가 이어지던 지방 5개 광역시와 지방 기타지역도 기준금리가 인하된 6월을 기점으로 회복세로 전환했다.

시·도별 아파트 매매가격 변동률은 '제2수도 이전' 이슈가 발생한 세종이 43.64%로 가장 높았다. 이어 대전 16.01%, 경기 11.10%, 인천 8.80% 순으로 상승했다.

매매거래량도 73만8000건(10월 기준)으로 2006년 이후 최다 거래를 기록했다. 수도권은 36만9000건, 지방 5개광역시 16만1000건, 지방 기타지역 20만9000건의 아파트 매매거래가 발생했다.

정부가 단기투자 거래를 억제하는 정책을 강화하면서 분양권 전매 거래는 크게 줄어들었다. 부동산 전체 거래에서 분양권 전매 비중은 7.46%(9만6752건)로, 2016년 이후 최소치를 기록했다. 반면 증여는 5.72%(7만2349건)로 역대 최대를 기록했다. 관할 시·군·구 외 외지 수요도 47.49%로 역대 최대 비중을 차지했다.

아파트 전세가격 상승이 가장 높았던 곳도 세종(49.34%)으로 꼽혔다. 이어 울산(12.97%), 대전(12.18%), 경기(8.27%), 인천(7.86%) 등이 전국 평균 전세가격 상승률(5.72%)을 웃돌았다. 서울은 4.58% 인상률을 기록했다. 제주는 매매와 전세가 동반 하락하면서 되레 가격이 1.29% 떨어졌다.

직방 관계자는 "세종은 매매시장과 같이 수도 이전 이슈가 불거지고 입주물량이 줄어들면서 전세가격이 크게 올랐고, 울산은 지역 주력산업의 회복으로 고용여건이 개선되면서 전세가격 상승폭이 컸다"고 설명했다.

아파트 전세거래량(확정일자 기준)은 44만5000건으로 2011년 실거래가 공개 이후 최다 거래를 기록했다. 수도권 27만5000건, 지방 5개 광역시 7만1000건, 지방 기타지역 9만9000건으로 전국에서 고르게 늘었다. 

올해에는 코로나19로 아파트 입주시장도 큰 타격을 입었다. 사전점검 규정이 강화되고, 기존 주택 매각 지연으로 많은 단지에서 입주가 연기되는 사태가 발생했다. 올해 입주 규모는 전국에서 총 27만996가구(410개 단지)로, 권역별로 수도권이 14만4586가구, 지방이 12만6410가구로 집계됐다.

내년에는 총 22만7836가구가 입주할 예정이다. 권역별로는 수도권에서 12만8993가구, 지방에서 9만8843가구가 공급된다. 수도권은 서울이 2만7018가구, 경기 8만6648가구, 인천 1만5327가구가 입주한다. 올해보다는 약 16% 적은 물량이지만 수요자들이 주목하는 지역 위주로 새 아파트 입주가 진행되면서 더욱 관심이 쏠릴 전망이다.

서울에서는 강남, 서초, 송파 등지에서 새 아파트 공급이 이뤄진다. 입주단지(42개 단지) 중 절반(21개 단지)이 재건축·재개발 사업 완료된 단지다. 특히 2017년 10월 이후 처음으로 위례신도시에서 입주물량(분양주택 기준)이 공급돼 눈길을 끈다. 경기는 2020년(8만5695가구)보다 물량이 소폭 증가할 전망이다. 과천, 판교, 평촌, 미사 등 강남 접근성이 우수한 동남권 위주로 새 아파트 집들이가 진행된다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "코로나19로 인한 경기부양책과 저금리 기조, 택지공급 감소 등은 내년 부동산 매매시장을 자극하는 요인이 될 수 있다"면서 "지방의 경우에는 수도권 규제를 피한 외지 수요 움직임이 거래시장의 주요 변수로 작용할 것"이라고 전망했다.

전세시장에 대해서는 "의무 계약기간이 4년으로 연장되면서 가격 불안과 표면적인 거래 위축이 당분간 더 이어질 것으로 예상된다"면서 "재계약으로 인해 매물 출시가 줄어들면서 신규 계약을 원하는 수요자의 니즈와 거래 가능한 전세매물과의 미스 매칭은 계속될 전망"이라고 말했다.