[아주쉬운뉴스] 토지임대부ㆍ환매조건부 주택, '로또청약' 막는 완벽한 유토피아?

[사진= NNA]

변창흠 국토교통부 장관 내정자가 도입을 강력하게 주장해온 '토지임대부 주택'과 '환매조건부 주택'에 대한 관심이 쏠리고 있다. 변 내정자는 평소 부동산 개발이익의 철저한 환수와 임차인의 권익보호, 공동체 중심 개발에 대한 강력한 소신을 갖고 다양한 정책을 펴왔다. 토지임대부, 환매조건부 주택은 이러한 고민의 연장선이다. 과연 이 같은 제도가 집값 폭등의 원인으로 지목되는 '고분양가→주변시세 압박→갭 메우기 본격화'의 무한 사이클을 끊을 새로운 해결책이 될 수 있을까.

◆토지임대부 주택이란 무엇인가요?

토지임대부 주택은 노무현 정부가 분양가 상한제를 시행하면서 분양받은 사람이 분양차익을 독점하는 것을 방지하기 위해 실시한 제도다. 토지는 공공이 소유 또는 임대하고, 건물만 일반인에게 분양하는 방식으로 '반값아파트' 또는 '보금자리주택'으로 불린다. 주택의 가격상승기에는 땅값 상승이 큰 요인으로 작용하기 때문에 토지와 건물로 구성된 주택의 소유권을 따로 분리해 저렴한 주택공급을 늘린다는 발상이다. 토지 임대부 분양주택의 소유자는 주택을 팔거나 이전하는 것은 가능하나, 토지의 소유권이 공공에 있기 때문에 땅 임대료는 내야한다. 유럽 선진국에서는 이미 시행중이다. 국내에는 2009년 4월 국회에서 '토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법'이 제정돼 강남 세곡 보금자리주택 시범지구에서 처음으로 공급됐다.

◆환매조건부 분양이란 무엇인가요?

환매조건부 분양은 공공기관이 아파트를 분양하면서 소유자에게 조성원가 이하(시세의 2/3수준)로 분양하되, 매매나 상속을 허용하지 않고 공공기관에 매각하도록 하는 조건을 달고 분양하는 것을 말한다. 무주택자들은 시세의 70% 가격으로 내집마련을 할 수 있고, 분양을 받은 사람이 매도를 할 경우에는 공공기관에 매각해야 하기 때문에 분양차액, 보유기간 동안의 자산가치 상승에 따른 양도차익은 공공에 회수된다. 공공택지개발에서 조성되는 공공주택이 주변시세보다 저렴하게 분양되면 소수의 당첨자가 모든 분양이익을 독점하는 부작용이 발생할 수 밖에 없다. 환매조건부 분양은 이 같은 '로또청약'의 부작용을 해소하기 위한 방편으로 거론되고 있다. 토지임대부 분양주택과 달리 토지와 주택 모두에 대한 완전한 소유권을 행사(부동산 처분권은 제외)할 수 있다.

◆이론적으로는 '로또청약' 막는 완벽한 유토피아...과연 현장에선? 

토지임대부 주택이 과연 부동산 개발이익 환수를 막을 구원투수가 될 수 있을까. 서울 강남구 그린벨트 해제 지역인 자곡동. 2011년 이 일대에 토지임대부분양주택인 LH강남브리즈힐이 분양했다. 당시 분양가는 2억원 선(전용 84㎡). 현재 이 아파트 매매가는 13억3000만원으로, 분양가 대비 6배 이상 올랐다. 이 단지와 비슷한 시기에 분양한 인근 래미안강남힐스(84㎡)와 비교하면 수익률 차이는 더 커진다. 래미안강남힐스 분양가 대비 시세차익은 약 2배(분양가 8억원, 최근 실거래가 18억원)지만 토지임대부분양주택은 분양가 대비 6배 이상 상승했다. 토지사용권이 없지만 품질과 주변환경이 일반 민간분양 아파트와 다르지 않기 때문이다. 특히 토지임대부분양주택의 경우 전세가와 매매가의 차이가 적기 때문에 '갭투자'의 타깃이 되기도 한다. 

◆결국 사용권이 소유권 가치 역전할까?

때문에 이 같은 제도로 부동산 가격을 잡을 수 있다는 믿음은 헛된 신기루와 같다는 비판도 나온다. 결국 장기간에 걸친 토지 사용권은 소유권과 동일해지는 효과가 발생하기 때문이다. 토지임대부 주택의 경우 매달 약 30만원 정도의 토지임대료를 내면 40년동안 사용권이 보장된다. 분양가 2억원짜리 LH강남브리즈힐이 약 8년만에 13억3000만원에 거래된 것도 토지사용권이 소유권만큼의 가치를 인정받았기 때문이다. 한 수요자는 이 대책에 대해 "40년이 다 됐다고 사람이 살고있는 건물을 부실 수도 없고, 땅값 상승분 만큼 임대료를 매년 올릴 수도 없고, 기한이 자동연장되면 소유권과 다르지 않기 때문에 결국 임시방편책"이라며 "재건축 연한이 다가오면 거주자는 재산권 행사에 제한을 받을 수 밖에 없고, 국가도 마냥 혜택을 줄수는 없기 때문에 현재의 갈등을 미래로 미루는 악순환이 계속될 수밖에 없다"고 말했다.